STANOVI u Zagrebu lani su se u zadnjem dijelu godine prodavali po prosječnih 2.917 eura po kvadratu, pokazali su podaci Državnog zavoda za statistiku objavljeni u travnju, što je više za 7,7 posto u odnosu na isti period lani. Ni trenutna situacija nije ništa drugačija, objasnila nam je to direktorica agencije za nekretnine Jelena Kravoščanec Todorović, tako da će i prvi dio 2025. ostati zabilježen kao period više potražnje, a manje ponude.

Unatoč prosječnom cijenu kvadrata, stan od 50 kvadrata neće u cijelom Zagrebu koštati tih 150.000 eura, već cijene jasno variraju po kvartovima. Ono što se uvijek traži je tramvajska zona, kaže Kravoščanec Todorović, te noviji ili uređeniji stanovi u dobrim zgradama. Međutim, mi smo odlučili otići korak dalje i putem Index Oglasa provjeriti kako se točno kreću cijene kvadrata po kvartovima u Zagrebu. 

Gdje se najdublje treba posegnuti u džep?

Naime, pomoću bota smo uspjeli izvući oglase koji se nude u Zagrebu po kvartovima, kao i njihove cijene, te pomoću tih podataka smo dobili prosječne cijene kvadrata u realnom vremenu, početkom svibnja 2025. Naravno, cijene variraju unutar i samih kvartova, no ovom smo se računicom bavili kako bismo dobili okvirne cijene po dijelovima grada. Međutim, gdje se u posljednje vrijeme dublje poseže u džepove natuknula nam je i direktorica Operete. 

"Stanje na tržištu nekretnina i dalje je obilježeno povećanom potražnjom u odnosu na ponudu. Prema podacima Operete, uočavamo blagi porast cijena u kvartovima Stenjevec, Podsljeme, Kvatrić i Istok, dok je pad cijena zabilježen na području Peščenice i Sesveta. Podaci se odnose samo na prvi kvartal ove godine te nisu nužno reprezentativni za kretanja koja će se razvijati tijekom ostatka godine", kaže Kravoščanec Todorović.

Prosječna prodajna cijena po kvadratnom metru po kvartovima:

Sesvete: 2621.51 €/m²
Dubrava: 2791.9 €/m²
Maksimir: 4346.53 €/m²
Donji grad: 3939,92 €/m²
Podsljeme: 3299.35 €/m²
Trnje: 3792.71 €/m²
Peščenica: 3709.71 €/m²
Jarun: 4262,72 €/m²
Lanište: 4270,93 €/m²
Črnomerec: 3141.65 €/m²
Trešnjevka: 3809.46 €/m²
Vrapče: 3111.37 €/m²
Špansko: 3530,33 €/m²
Novi Zagreb istok: 3462,57 €/m²

Jedina dva kvarta u Zagrebu u kojima se cijena kvadrata prodaje ispod 3000 eura su Sesvete i Dubrava, s time da je u Sesvetama i za stotinjak eura niža. Također, iznad 4000 eura po kvadratu stanovi se nude na Jarunu, Laništu te u Maksimiru pa bi se isprva dalo zaključiti kako su kvadrati tamo i najskuplji, no vjerojatnija je opcija da se jednostavno radi o većem broju novogradnja u tim kvartovima nego u, primjerice, Donjem Gradu. 

Trešnjevka i Trnje, očekivano, također drže više cijene jer se radi o kvartovima koji su dobro povezani s centrom grada, a cijenu drži i Špansko, iako je kvart u neposrednoj blizini Črnomerca i Vrapča koji su ipak u nešto nižem cjenovnom rangu. 

Postoji koristan alat za praćenje cijena nekretnina

Uz to, postoji i zanimljiva i možda manje poznata stranica Informacijskog sustava prostornog uređenja (ISPU) Geoportal na kojem se jasno mogu vidjeti realizirane cijene kvadrata, po kvartovima. Ova stranica inače je bila dostupna samo Poreznoj upravi i agencijama, no u posljednjih nekoliko mjeseci je mogu koristiti svi. 

Tako su na njoj jasno naznačene prosječne cijene po kojima su stanovi zapravo bili prodani, s time da su najsvježiji podaci iz 2024. Primjerice, stanovi od 55 do 75 kvadrata u neposrednoj blizini Trga bana Josipa Jelačića lani su se prodavali za prosječno 3300 eura po kvadratu, dok su se oni od 75-100 kvadrata prodavali za čak 4.300 eura. 

Međutim, možda i najskuplji stanovi prodavali su se na potezu između Gundulićeve i Frankopanske - tamo je jedan kvadrat za stan od 55 do 75 kvadrata bio prodan za oko čak 5.500 eura. Stanovi ispod 1.500 eura mogli su se pronaći u Donjoj Dubravi, no takvi stanovi uglavnom su bili većih kvadratura. Oni pak veći od 100 kvadrata u tom su se kvartu, tvrdi ISPU, u 2024. prodavali za prosječnih 1100 eura po kvadratu. 

Preko ISPU-a zanimljivo je usporediti i cijene koje se traže za stanove u odnosu za one po kojima su ti stanovi na kraju prodani. Na potezu Martićeve ulice tako se, primjerice, stan od 38 kvadrata prodaje za 189.000 eura - skoro 5.000 eura po kvadratu - dok na Geoportalu jasno stoji kako su stanovi te kvadrature na toj lokaciji prošle godine bili prodani za oko 2.700 eura. 

Dobar osnovni alat, ali...

No, koliko god se cijene kvadrata putem ISPU-a čine ohrabrujućima za kupce, realnost je ipak nešto drugačija, na što nam je ukazala Kravoščanec Todorović. To se uglavnom odnosi na stanje u kojem se ti stanovi prodaju. 

"Podaci koje prikazuju javni portali poput ISPU-a ili sličnih sustava mogu dati osnovnu sliku tržišta, ali za realnu procjenu cijena uvijek je potrebno uzeti u obzir niz dodatnih parametara koji značajno utječu na cijenu nekretnina. Mi u Opereti pratimo realizirane cijene kupoprodaje detaljno — po kvadraturi, broju soba, stanju nekretnine (adaptirano, roh-bau), katnosti, postojanju lifta, parkirnim mjestima i drugim važnim značajkama. Primjerice, prosječna cijena kvadrata stana ne može se uspoređivati ako se radi o novoizgrađenom stanu s parkingom i liftom ili starijoj nekretnini bez tih pogodnosti. Zato je teško komentirati same brojke bez konteksta svih tih faktora koji oblikuju tržišnu vrijednost", kaže, stoga je logičan zaključak da se ipak te brojke trebaju uzimati s rezervom.