DOLAZI velika promjena oko mogućnosti iznajmljivanja stanova za kratkoročni najam, što će imati dalekosežne posljedice na urbane sredine. Vlada je poslala prijedlog zakona o upravljanju i održavanju zgrada na saborsko čitanje. Najveći dio novog zakona uređuje prava i odgovornosti suvlasnika zgrade.

Svaka zgrada će osnovati zajednicu suvlasnika kao zasebnu pravnu osobu koja će upravljati zajedničkom imovinom u zgradi, na koju će se, osim ovog zakona, odnositi i propisi koji uređuju rad udruga. Stvari kao nosiva konstrukcija zgrade, pročelje, vrata, stubišta, hodnici i dizala se smatraju zajedničkim, a ne privatnim prostorom, pa će njima upravljati zajednica suvlasnika.

Ono što je izazvalo veliku pozornost javnosti je članak 31. koji glasi: "Vlasniku stana koji namjerava koristiti stan za kratkoročni najam i/ili najam za radnike potrebna je prethodna pisana suglasnost kvalificirane većine suvlasnika uz dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom."

Cilj je izbaciti apartmane iz zgrada kako bi se smanjila cijena najma

Prilično je jasno da se ovime ozbiljno ograničavaju dvije djelatnosti: iznajmljivanje turistima i iznajmljivanje za strane radnike. Ne samo da se ograničavaju nego se i izdvajaju.

Oni koji stanove u svom vlasništvu iznajmljuju za druge djelatnosti, primjerice za zubarske ordinacije, frizerske salone, liječničke prakse, odvjetničke urede itd. nisu na isti način ograničeni kao oni koji iznajmljuju stanove turistima i stranim radnicima.

Vlada ne krije koji je cilj zakona, osim uređenja međusobnih prava i obaveza suvlasnika. "Umjesto da stanovi budu na tržištu, da se onda poveća ponuda i budu priuštivi našim mladim obiteljima i sugrađanima, praktično se u njima obavlja druga djelatnost, što dovodi do povećanja cijena kvadratnog metra, stambenog prostora, kao i najma", rekao je ministar Bačić.

U suštini je stvar jednostavna, a to je da se želi smanjiti broj stanova u zgradama koji se koriste za iznajmljivanje turistima i za smještaj stranih radnika. Smatra se da će to dovesti do prebacivanja dijela tih stanova u dugoročni najam i prodaju, što će dovesti do pada cijena stanova i najamnina.

Nakon rasta cijena nekretnina za prodaju, počele su rasti i cijene najma 

Radi se o panici uslijed velikog rasta cijena ne samo stambenih nekretnina nego i najma zadnjih godina. Već duže vremena je Hrvatska na vrhu ili pri vrhu rasta cijena stambenih nekretnina u EU. Vrhunac rasta je bio kraj 2022., kada je u Hrvatskoj na godišnjoj razini iznosio 17.3 posto.

Ali daleko smo još od pada cijena. Dapače, u prva tri mjeseca ove godine u odnosu na isto razdoblje 2023. je rast iznosio 9.1 posto, četvrti najveći u EU. Situacija s dugoročnim najmom je daleko bolja nego kod cijena nekretnina za prodaju, ali i tu se situacija ubrzano pogoršava. 2023. je cijena najma u Hrvatskoj narasla 6.3 posto na godišnjoj razini, nakon dugogodišnjeg razdoblja stagniranja.

U konačnici su cijene dugoročnog najma u Hrvatskoj prema podacima Eurostata za srpanj ove godine bile 25 posto veće nego tijekom cijele 2015., dok su u srpnju 2021. bile 8 posto veće. Trend ubrzanog rasta je očigledan.

"I da 30 posto apartmana postanu stanovi za dugoročni najam, to neće dovesti do pada cijena"

O mogućim posljedicama novog zakona smo razgovarali s agentom za nekretnine i suvlasnikom agencije Sky Nekretnine Sanjinom Rastovcem. On smatra da bi mogao riješiti neke strukturne probleme s nekretninskim tržištem u Hrvatskoj, ali ograničenog prostornog i vremenskog dosega.

"Na tržištu prodaje očekujem da će utjecati na broj kupaca, odnosno bit će ih manje za takve nekretnine te će se time smanjiti trenutna razlika između ponude i potražnje. Hoće li biti dovoljna da utječe na pad cijena? Da, ali samo u određenim zonama, kvartovima gdje je do sada većina kupaca kupovala isključivo iz tog razloga. I određeni broj apartmana će se pojaviti u ponudi, tako da ćemo nakon dugo vremena vjerojatno imati kratkoročno povećanje ponude", smatra Rastovac.

Za pretpostaviti je da će se ipak većina onih koji su iznajmljivali stanove za kratkoročni najam preorijentirati na dugoročni najam, ako im većina suvlasnika zgrade ne dopusti nastavak iznajmljivanja turistima.

"Što se tiče tržišta najma, potražnja je tolika da bih se usudio reći i da 30 posto apartmana postanu stanovi za dugoročni najam - to neće dovesti do pada cijena. Broj apartmana u Zagrebu se rapidno povećava od 2020. i pandemije te su inozemni privatni investitori shvatili da je naše tržište raj po pitanju poreza i troškova ako se bavite tom vrstom posla.

Zbog toga se centar grada pretvara u veliku Airbnb zonu gdje nemate više domaćih stanovnika nego samo turiste, što je neodrživa situacija. Ako želimo zarađivati od tih istih turista onda trebamo i radnike koji će tu zaradu omogućiti, a da bismo njih zadržali u državi, mora im se omogućiti priuštivo stanovanje. To je spirala u kojoj se treba pronaći balans i taj problem nema samo Hrvatska nego sve razvijenije turističke destinacije."

Udio stanova koji se koristi za turizam je narastao

Prema indirektnim podacima, kao što je potrošnja struje i vode, u Hrvatskoj je jako puno neprijavljenih podstanara. To umjetno povećava javnu statistiku o postotku ljudi koji žive u vlastitoj nekretnini, a otežava i procjene zakona koji uređuju razne politike koje utječu na stanovanje. 

Ali i čak manjkavi podaci pokazuju rast udjela stanova u kojima se samo obavlja djelatnost, što se uglavnom odnosi na turizam. Uspoređujući podatke popisa stanovništva 2021. s popisom iz 2011., vidljiv je znatan rast postotka stanova koji se ne koriste za stanovanje. 

Između dva i tri postotna boda, ovisno o kojoj "turističkoj" županiji govorimo, nije mali rast u periodu od jednog desetljeća. Službeno je 2021. otprilike svaki deseti stan u Splitsko-dalmatinskoj, Istarskoj, Dubrovačko-neretvanskoj, Zadarskoj i Šibensko-kninskoj županiji bio korišten za "obavljanje djelatnosti", što se uglavnom odnosi na turističku djelatnost.

Činjenica je da se sve veći broj stanova u zgradama iznajmljuje za kratkoročni najam, što je primarno problem u gradovima na obali i Zagrebu. Time se smanjio stambeni fond i djelovalo na rast cijena. Ostaje vidjeti hoće li novi zakon to ublažiti.