U 2024. se planira značajna izmjena poreznog sustava u Hrvatskoj. Osim već najavljenog ukidanja prireza, paralelno s mijenjanjem poreznih stopa na dohodak, povećava se i stopa oporezivanja imovine s 10 na 12 posto. To se primarno donosi na oporezivanje najma, ali se mijenja i oporezivanje kuća za odmor.

Praktički se radi o valu povećanja poreza na nekretnine, iako kroz dva poreza. U oba slučaja se radi o prihodu gradova i općina, a upravo su oni navodno zatražili povećavanje poreza na kuće za odmor jer se iznosi nisu povećavali od kada su uvedeni ranih devedesetih.

Porezna tvrdi da se ništa ne mijenja

U nekim medijima se pojavilo tumačenje da se radi o uvođenju novog poreza, jer se prema dosadašnjim propisima oporezivalo samo jednim porezom, ili oporezivanjem kuća za odmor ili paušalnim porezom po krevetu za iznajmljivanje apartmana.

No, Porezna uprava je izdala priopćenje u kojem demantira da se radi o uvođenju novog poreza, tj. izmjenama koje bi prvi put omogućile općinama i gradovima da naplaćuju dva poreza na istu nekretninu. "Aktualnim izmjenama Zakona o lokalnim porezima (dalje: ZLP) ne uvodi se novi porez, niti se proširuje ili mijenja način njegove primjene", piše u priopćenju.

Prema tumačenju Porezne uprave, porez na kuće za odmor je opcijski porez, što znači da općine i gradovi sami odlučuju uvode li porez na kuće za odmor. Tvrde da će se taj porez povećati upravo na njihov zahtjev.

U priopćenju se tvrdi da je porez na kuće za odmor zamišljen samo za oporezivanje zgrada, dijela zgrada ili stana koji se koristi povremeno, sezonski. U slučaju kada se nekretnina iznajmljuje dugoročno za najam, porez na kuće za odmor se ne plaća. Naplaćuje se samo porez na iznajmljivanje.

Kako sve to tumači Porezna?

Ali kako se djelatnost iznajmljivanja turistima pruža samo u dijelu godine, Porezna uprava tvrdi da je jasno kako se takva nekretnina koristi povremeno ili sezonski pa bez obzira na obavljanje djelatnosti turističkog iznajmljivanja također podliježe obvezi plaćanja poreza na kuće za odmor.

"Porez na kuće za odmor utvrđuje se po osnovi vlasništva i načina korištenja određene nekretnine, dok se porez na dohodak utvrđuje po osnovi obavljanja djelatnosti prema ostvarenim prihodima ili po drugom kriteriju", tumači se u priopćenju Porezne uprave.

"Ovakvo tumačenje ovih poreznih oblika proizlazi iz temeljnih postavki oporezivanja utemeljenih na tri stupa (rad, imovina i potrošnja) koje su implementirane u zakonske odredbe o obvezi plaćanja ovih poreza", zaključuje se. 

U principu se tvrdi da se i do sada trebao naplaćivati i porez na iznajmljivanje i porez na kuće za odmor. U prilog tome se pozivaju na mišljenje dano 2012. u kojem stoji da "Zakonom nije predviđeno oslobođenje od plaćanja poreza na kuće za odmor u dijelu koji se iznajmljuje gostima i na koji se plaća porez na dohodak u paušalnom iznosu".

Porezi na kuće za odmor su do sada bili beznačajni

Do sada je porez na kuće za odmor iznosio između 5 i 15 kuna (0.66 i 1.99 eura) po četvornom metru korisne površine kuće za odmor. Nije se mijenjao od ranih devedesetih, a uvelo ga je 463 od 556 lokalnih jedinica. Iako ga ne moraju uvesti, većina ga je uvela po maksimalnoj stopi od 15 kuna (1.99 eura) po četvornom metru.

Prema popisu stanovništva 2021. Hrvatska je imala 2.35 milijuna stambenih jedinica, ali je samo 2 milijuna bilo za stalno stanovanje. U regiji jadranska Hrvatska je razlika između nekretnina za stalno stanovanje i ukupnog broja stambenih jedinica najveći, jer je od oko milijun stambenih jedinica 756 tisuća namijenjeno za stalno stanovanje. Otprilike svaka četvrta stambena jedinica nije nastanjena za stalno, sasvim sigurno zbog turizma.

Unatoč tome što općine i gradovi na obali obiluju nekretninama koje se koriste samo dio godine, po pitanju prihoda od poreza na imovinu (u što spada porez na kuće za odmor) se ne izdvajaju od ostalih općina i gradova u Hrvatskoj, na kontinentu.

Gradovi i općine većinu poreznih prihoda ostvaruju od prireza i poreza na dohodak. Ostali porezi su beznačajni, pa čak ni podizanje poreza na iznajmljivanje kuća za odmor ne može nadoknaditi gubitak prireza. Nužno će biti da se poveća porez na dohodak.

Koliko će rasti porez na dugoročni najam?

Najavljeno je nekoliko poreznih izmjena vezano za nekretnine počevši 1. siječnja 2024. Okvirno se može izračunati koliko će rasti porezna davanja po nekretnini, iako ponajviše ovisi o odlukama pojedinih općina i gradova. Ipak ,s obzirom na to da je većina lokalnih jedinica do sada držala maksimalni iznos poreza na kuće za odmor, pretpostavimo da će biti maksimalno moguć i kada se poveća.

Već je najavljeno povećavanje stope poreza na dugoročni najam, s 10 na 12 posto. To je učinjeno da bi se kompenzirao utjecaj ukidanja prireza, jer se prije plaćalo po stopi od 10 posto i na dobiveni iznos bi se obračunao prirez.

Na primjeru mjesečnog najma od 1000 eura, nakon umanjenja od 30 posto se dolazi do porezne osnovice od 700 eura. Na to će se od 1. siječnja 2024. obračunavati porez po stopi od 12 posto pa će mjesečni iznos poreza iznositi 84 eura. Godišnji porezni prihod iznosi 1008 eura.

Kako se smanjuje iznos najamnine, tako se smanjuju i porezni prihodi zbog toga što je stopa uvijek ista. Na najamninu od 800 eura mjesečno je ukupni godišnji porezni prihod 806.4 eura, tj. mjesečno će se plaćati 67.2 eura.

Na mjesečnu najamninu od 700 eura će godišnji porezni prihod gradova i općina biti 705.6 eura (mjesečno 58.5 eura) itd. Kod ovog poreza neće biti "dupliranja", osim komunalne naknade. U principu je komunalna naknada oblik namjenskog poreza, iako ju hrvatski zakon definira kao "javno davanje".

Drastično povećanje poreza na kuće za odmor

Prema tumačenju Porezne uprave, za nekretninu u kojoj se iznajmljuju kreveti turistima već je trebalo plaćati i porez na kuće za odmor i paušalni porez po krevetu za iznajmljivanje apartmana. Maksimalni iznos poreza po krevetu za iznajmljivanje je 199 eura, ali tu stopu primjenjuju samo Split i Dubrovnik samo za uže centre gradova. Minimalni iznos je 19.9 eura.

Uz porez na iznajmljivanje apartmana će se naplaćivati porez na kuće za odmor po većim stopama, maksimalno 5 eura po četvornom metru. Iako još nema potvrde, s obzirom na to da je maksimalni iznos povećan 2.5 puta, za pretpostaviti je da će razmjerno toliko biti povećan i minimalni iznos, pa će iznositi 1.65 eura/m2.

Godišnje će to za prostor od 70 m2 iznositi maksimalno 350 eura, a minimalno 115.5 eura. Za 100 četvornih metara korisne površine kuće za odmor će iznositi 500 eura godišnje maksimalno, 165 eura minimalno.

Raste ukupno porezno opterećenje

S obzirom na to da će se morati plaćati i porez na kuće za najam i paušalni porez na iznajmljivanje po krevetu, može se okvirno izračunati koliko će se ukupno godišnje platiti poreza pod pretpostavkom maksimalnih i minimalnih poreza.

Treba napomenuti da se radi o ekstremima, a pravi iznosi će se razlikovati između općina i gradova s obzirom na to koje iznose poreza odaberu. Zapravo maksimalni iznosi mogu biti dosegnuti samo u centru Splita i Dubrovnika, jedinim prostorima gdje se naplaćuje maksimalni paušalni porez na iznajmljivanje po krevetu. Prema najavama gradonačelnika Tomaševića, trebao bi im se priključiti i Zagreb.

Za nekretninu od 100 m2 korisne stambene površine s dva kreveta koji se koriste za povremeni turistički najam bi maksimalni iznos poreza koji će se godišnje plaćati mogao biti 898 eura, a minimalni 154.9 eura. Za nekretninu od 70 m2 korisne stambene površine s dva kreveta koji se koriste za povremeni turistički najam može biti do maksimalno 748 eura godišnje, a minimalno 155.3 eura.

Lokalne vlasti će dobiti na važnosti

Osim u centrima Splita i Dubrovnika, ubuduće vjerojatno i Zagreba, ne mijenja se porezni disbalans između oporezivanja dugoročnog i turističkog najma. Ali otvara se veća mogućnost za porezno izravnanje.

Hoće li se izjednačiti u nekoj općini i gradu oporezivanje kratkoročnog turističkog i dugoročnog najma ovisi isključivo o lokalnim vlastima. Time se stvara nova tema za lokalnu politiku i izbore. To je pozitivno političko osvježenje i moglo bi učiniti lokalne izbore puno važnijima nego što su do sada bili.

Više prava znači i više odgovornosti, a lokalne vlasti će postati nešto više od glorificiranih komunalnih redara kao što su do sada bili. Doda li se tome i cijeli niz (pre)velikih ovlasti koje dobivaju novim Zakonom o turizmu, lokalna politika će zasigurno dobiti na važnosti. Koliko će to biti dobro ili loše ovisi o samim glasačima u općinama i gradovima.