KUPILI ste svoj prvi stan i mlađi ste od 45? Država vam možda vraća tisuće eura - ali samo ako ispunite stroge uvjete i ne pogriješite s papirologijom. Kupnja prve nekretnine često je najveća investicija u životu, a odnedavno građani, osobito oni mlađi, mogu ostvariti povrat dijela plaćenog poreza i tako smanjiti trošak svog prvog doma.

Ova državna mjera odnosi se na povrat cjelokupnog poreza na promet nekretnina kod kupnje starogradnje ili 50 posto plaćenog PDV-a kod kupnje novogradnje, što u praksi može značiti povrat u iznosima od nekoliko tisuća eura, ovisno o vrijednosti i vrsti nekretnine.

Ostvarivanje ovog prava zahtijeva pažljivo praćenje uvjeta i urednu dokumentaciju jer pogreške poput nepotpunih papira ili propuštanja rokova mogu dovesti do odbijanja zahtjeva. Uz to, važno je znati tko ima pravo na povrat, kako izgleda postupak te kako izračunati mogući iznos povrata.

Tko ima pravo na povrat poreza

Osim što podnositelji zahtjeva trebaju biti mlađi od 45 godina, moraju biti i državljani Republike Hrvatske koji su prvu nekretninu kupili nakon 1. siječnja ove godine te imaju prijavljeno prebivalište na toj adresi.

Osim osobe koja je kupila nekretninu i predaje zahtjev za povrat poreza, prebivalište na istoj adresi moraju imati i ostali članovi uže obitelji koji se navode u zahtjevu. Bitno je naglasiti da svi ukućani koji žive na adresi moraju imati prijavljeno prebivalište jer se najviši iznos potpore određuje na temelju korisne površine stana po broju ukućana.

Najprije je potrebno platiti porez na nekretnine ili PDV, a tek nakon toga, uz potvrdu o uplati i ispunjene uvjete, može se tražiti povrat. Za povrat poreza kod gradnje obiteljske kuće potrebno je imati uporabnu dozvolu izdanu nakon 1. siječnja 2025. te račun ovjeren od nadzornog inženjera, na temelju kojeg je plaćen PDV.

Pravo na povrat poreza iznimno se može ostvariti i ako je podnositelj zahtjeva ili član njegove uže obitelji imao neodgovarajuću nekretninu za stanovanje koju je prodao radi kupnje veće nekretnine ili gradnje kuće.

S druge strane, pravo na potporu ne mogu ostvariti oni koji su već koristili državne subvencije za stambeno zbrinjavanje, ako je cijena nekretnine 50 % viša od prosječne cijene četvornog metra u lokalnoj samoupravi ili ako površina nekretnine prelazi 50 % propisane maksimalne kvadrature.

Podnošenje zahtjeva: "Dokumenti se šalju poštom"

Na stranici APN-a nalazi se popis dokumentacije koju je potrebno priložiti kao i Zahtjev za isplatu potpore. Zahtjev se podnosi Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama, a ne Poreznoj upravi. 
 
Direktorica kreditnog posredovanja Martina Mataić Škugor naglasila je kako zahtjev mora biti popunjen i ovjeren kod javnog bilježnika. 

"Također, bitno je napomenuti da se zahtjev podnosi osobno ili šalje poštom jer APN mora imati original zahtjeva. Mnogi žele zahtjev poslati e-mailom, no potrebno ga je poslati poštom ili osobno donijeti kako bi APN dobio originalne dokumente.

Zahtjev se može podnijeti u roku od dvije godine od kupnje nekretnine, a ugovori o kupnji nekretnine ne smiju biti stariji od 1. siječnja 2025. godine. U slučaju da korisnik potpore u roku od pet godina od isplate potpore proda ili iznajmi nekretninu ili promijeni prebivalište i ne boravi u nekretnini, dužan je u cijelosti vratiti potporu", pojasnila je Mataić Škugor.

Izračun potpore

Najviši iznos potpore određuje se na temelju korisne površine stana ili obiteljske kuće na koju podnositelj zahtjeva ima pravo, u skladu s brojem članova kućanstva te prosječne cijene četvornog metra u jedinici lokalne samouprave gdje se nekretnina kupuje ili gradi.

"To su dva kriterija koja moraju biti zadovoljena. Oni su kumulativni. Prvo je potrebno provjeriti je li nekretnina u skladu s kvadraturom. Recimo, za samca je određeno 50 m², odnosno maksimalno je 75 m². Ako samac podnese zahtjev za 75,50 m², on neće imati pravo na povrat.

I drugi je kriterij cijena. Na stranici APN-a mogu se pronaći definirane prosječne cijene kvadrata, dodatno imaju pravo na 50 % veću od prosječne cijene. Ako cijena prelazi i za cent 50 % više od prosječne cijene, podnositelj neće imati pravo na povrat. 

Ako su ova dva kriterija zadovoljena, onda oni za samca pomnože prosječnu cijenu na 50 m² i izračunaju koliku kupoprodajnu cijenu to čini te na nju obračunaju 3% poreza - to je iznos na koji klijent ima pravo", kazala nam je Martina Mataić Škugor.

Tablica s cijenama kvadrata za sve jedinice lokalne samouprave može se pronaći na ovom linku.

Ako samac kupi stan od 60 m², povrat poreza dobit će samo za 50 m², jer je to maksimalna površina za samca, a za preostalih 10 kvadrata nema pravo na povrat. Povrat se računa prema stvarnoj cijeni kvadrata, ali najviše do prosječne cijene u toj lokalnoj samoupravi. Ako je plaćena cijena viša od prosječne, povrat će biti obračunat po prosječnoj cijeni. 

Samac može dobiti povrat u cijelosti samo ako stan nije veći od 50 m² i cijena kvadrata nije viša od prosječne za to područje. U slučaju da nekretnina prelazi maksimalno dopuštenu površinu kao i 50 % veću prosječnu cijenu, podnositelj zahtjeva neće imati pravo na povrat poreza.

Informativni izračun iznosa potpore za stjecanje prve stambene nekretnine može se napraviti na ovom linku.

Najčešće pogreške u praksi

Direktorica kreditnog posredovanja Martina Mataić Škugor ističe da nema potrebe za žurbom kod podnošenja zahtjeva za povrat poreza jer mjera nije vremenski ograničena. Savjetuje kupcima prve nekretnine da najprije pažljivo prikupe svu potrebnu dokumentaciju kako bi izbjegli pogreške koje mogu dovesti do odbijanja zahtjeva.

"Najčešće pogreške su da podnositelji zahtjev pošalju prije nego što plate porez na nekretninu ili, recimo, ne ispune u potpunosti sve uvjete. Primjerice, da ne prebace prebivalište. Potrebno je da prođu po popisu potrebne dokumentacije koja se nalazi na stranicama APN-a i tek kada imaju sve potrebno, pošalju zahtjev", napomenula je Mataić Škugor.

Ako je zahtjev nepotpun ili nerazumljiv, APN poziva podnositelja da ga ispravi u roku od 30 dana. U protivnom, zahtjev se odbacuje. Ako se utvrdi da podnositelj ne ispunjava zakonske uvjete, zahtjev se odbija.

Zahtjevi se rješavaju prema redoslijedu zaprimanja potpunih zahtjeva. Potpun zahtjev je onaj koji sadrži sve elemente i prateću dokumentaciju propisanu ovim pravilnikom. Prema navodima ministarstva, nakon predaje uredne dokumentacije, rok za isplatu povrata poreza je od 30 do 90 dana.