NAJAM apartmana desetljećima je bili porezno favoriziran u Hrvatskoj. To se počelo mijenjati s poreznim izmjenama koje su stupile na snagu 1. siječnja ove godine, kada je povećan porez na kuće za odmor, prvi put od ranih devedesetih.

Novim poreznim izmjenama, koje stupaju na snagu 1. siječnja 2025., oporezivanje kratkoročnog najma još se više povećava s ciljem da se efektivno oporezivanje dovede na razinu ostalih djelatnosti. Osim toga, želi se "potaknuti" vlasnike nekretnina da ih više stavljaju u dugoročni najam kako bi se povećao stambeni fond.

>> Porezna reforma mijenja puno toga. Donosimo pregled ključnih promjena

Ministar financija Marko Primorac je rekao da su porezne izmjene osmišljene da bi se rasteretilo oporezivanje rada, a povećalo oporezivanje imovine, odnosno nekretnina. U tu svrhu se uvodi porez na nekretnine, što je u principu samo "ojačani" porez na kuće za najam, a i drastično se povećava paušalni porez na turistički najam. Prema našem izračunu, rast efektivnog oporezivanja je značajan.

Dolaze velike porezne izmjene

Porezni sustav Hrvatske kompleksan je sam po sebi, posebno kada je svakoj općini i gradu ostavljeno pravo da sami određuju iznos poreza. To je slučaj s porezom na kuće za odmor i paušalnim porezom na apartmane, iako je država odredila najnižu i najvišu granicu.

Jedinice lokalne samouprave nisu imale vremena objaviti koliki će im biti budući iznosi, pa se može samo pretpostavljati i raditi okvirne izračune. Dodatno, postoje značajne razlike u efektivnom porezu zbog relativno velikih razlika između odabranih iznosa poreza među općinama i gradovima.

Jedini zajednički iznos poreza svim općinama i gradovima je članarina Turističkoj zajednici i PDV na proviziju online platformi za iznajmljivanje. Ostali porezi, što uključuje porez na kuće za odmor, paušalni porez po krevetu i turističku pristojbu, razlikuju se jer svaki grad i općina sami biraju koliki će biti.

Manja mjesta imaju manje poreze, a veći gradovi veće 

Okvirno pravilo je da manje općine i gradovi imaju manji efektivni porez na apartmane, a veći gradovi veći. Dodatan problem je što veliki gradovi imaju i različite zone nekih poreza, poput poreza na kuće za najam.

Ukratko, porezni sustav oporezivanja apartmana je previše raznolik da bi se izračunala univerzalna efektivna stopa. Ona puno ovisi i o samoj cijeni apartmana, jer su svi porezi na apartmane fiksni (osim PDV-a). Zbog toga je efektivna porezna stopa manja što je cijena veća.

Koliko će narasti oporezivanje apartmana u Zagrebu?

Zagreb trenutno naplaćuje 5 eura po m² poreza na kuće za odmor. Na hipotetskom apartmanu od 50 m² u centru Zagreba ukupno se plati 250 eura poreza godišnje. Paušalni porez u centru Zagreba iznosi 199 eura godišnje po krevetu, što je na primjeru hipotetskog apartmana od 4 kreveta ukupno 796 eura godišnje.

Pristojba iznosi 53.09 eura po krevetu, a uz to se plaća i članarina Turističkoj zajednici od 5.97 eura po krevetu. Pretpostavljena popunjenost je 66 dana u godini, s prosječnom cijenom od 200 eura za noćenje. Ukupno godišnji prihod iznosi 13.200 eura, u što nije uključena provizija plaćena platformi za iznajmljivanje.

Nakon svih plaćenih poreza (porez na kuće za odmor, paušalni porez, turistička pristojba, članarina turističkoj zajednici i PDV na proviziju platformi za iznajmljivanje) godišnje se na opisani hipotetski apartman plati ukupno 1813.54 eura poreza, što je 13.74 posto od prihoda (bez provizije platformi).

Nakon najavljenih poreznih izmjena oporezivanje će rasti, a koliko točno ovisi o odluci Grada Zagreba o tome kolike će iznose poreza izabrati. Ako porez na nekretnine bude iznosio maksimalnih 8 eura po m², a paušalni porez ostane 199 eura po krevetu, ukupno naplaćeni porezi će narasti na 1963.54 eura.

Ako se odredi i maksimalni iznos poreza na nekretnine i maksimalni iznos paušalnog poreza, onda će ukupno naplaćeni porez narasti na 2367.54 eura, čime bi efektivna porezna stopa bila 17.94 posto.

Koliko će narasti oporezivanje apartmana u Splitu?

U istom hipotetskom apartmanu (50 m², 4 kreveta) u Splitu, s prosječnom cijenom od 170 eura za 66 dana popunjenosti, godišnji prihod iznosi 11.220 eura. Trenutni porez na kuće za odmor u centru iznosi 1.99 eura po m², a paušalni porez 199 eura po krevetu. 

Nakon svih plaćenih poreza godišnje se na opisani hipotetski apartman plati ukupno 1591 euro poreza, što je 14.18 posto od prihoda (bez provizije platformi).

Pod pretpostavkom da će Split izabrati maksimalan iznos poreza na nekretnine, a ostaviti trenutni iznos paušala, ukupni porez će narasti na 1891.41 euro. Ako se pak i paušalni porez poveća na maksimalni iznos, 300 eura, na predmetni apartman će se plaćati ukupno 2295.49 eura poreza godišnje, 20.46 posto od prihoda (bez provizije platformi).

Koliko će narasti oporezivanje apartmana u Rijeci?

Hipotetski apartman (50 m², 4 kreveta) u Rijeci će plaćati veću efektivnu poreznu stopu nego u Splitu i Zagrebu. S prosječnom cijenom od 100 eura za 66 dana popunjenosti, godišnji prihod iznosi 6600 eura. Trenutni porez na kuće za odmor u centru iznosi maksimalnih 5 eura po m², a paušalni porez 120 eura po krevetu. 

Nakon svih plaćenih poreza godišnje se na opisani hipotetski apartman u Rijeci plati ukupno 1062.60 eura poreza, što je 18.48 posto od prihoda (bez provizije platformi). Pod pretpostavkom da će Rijeka izabrati maksimalan iznos poreza na nekretnine, a ostaviti trenutni iznos paušala, ukupni porez će narasti na 1369.53 eura.

Maksimalan paušalni iznos u Rijeci će moći biti 200 eura, jer spada u drugi, a ne prvi turistički razred. Po tom iznosu poreza, na predmetni apartman će se plaćati ukupno 1689.53 eura poreza godišnje, 25.6 posto od prihoda (bez provizije platformi).

Koliko će narasti oporezivanje apartmana u Puli?

Pula je specifičan slučaj jer ima visoku turističku pristojbu od 70 eura po krevetu, ali manji paušalni porez od Zagreba, Splita i Rijeke, od 99 eura po krevetu. Pod već navedenim pretpostavkama (50 m², 4 kreveta) i po prosječnoj cijeni od 180 eura na dan tijekom 66 dana popunjenosti, godišnji prihod iznosi 11.880 eura. Ukupno se plati 1428.05 eura poreza godišnje, 12.02 posto od prihoda.

Ako se odredi maksimalni porez na nekretnine od 8 eura po m², a paušal se podigne na minimalno mogućih 150 eura, ukupno će se plaćati 1752.05 eura godišnje. U slučaju da Grad Pula odredi i maksimalni iznos poreza na nekretnine i maksimalni paušal od 300 eura po krevetu, porezno opterećenje će narasti na 2382.05 eura.

Koliko će narasti oporezivanje apartmana u Makarskoj?

Manji gradovi i općine u pravilu naplaćuju manje poreze apartmanima. Na primjeru Makarske, efektivna porezna stopa iznosi manje od 10 posto za već opisani hipotetski apartman (50 m², 4 kreveta). Porez na kuće za odmor, paušalni porez i turistička pristojba puno su manji nego u Zagrebu, Splitu, Rijeci, Puli i ostalim velikim gradovima. 

Pod pretpostavkom prosječne cijene od 120 eura na 66 dana popunjenosti, ukupni godišnji porezi iznose 787.96 eura. Ako se odredi maksimalni porez na nekretnine od 8 eura po m², a paušal se podigne na minimalno mogućih 150 eura, ukupno će se plaćati 1528.46 eura godišnje.

U slučaju da Makarska odredi i maksimalni iznos poreza na nekretnine i maksimalni paušal od 300 eura po krevetu, porezno opterećenje će narasti na 2128.46 eura, što je 26.87 posto od ukupnih godišnjih prihoda (bez provizije platformi).

Prilično je sigurno da Makarska, kao grad kojem gospodarstvo ovisi primarno o turizmu, neće ići u dizanje poreza na maksimalne razine, ali paušalni porez će morati biti podignut s trenutnih 30 eura po krevetu na 150 eura, koliko će biti minimalni iznos za općine i gradove prvog stupnja Indeksa turističke razvijenosti, u što Makarska spada.