KINESKA nekretninska megakompanija Evergrande nije ponudila plan o restrukturiranju duga, kako je kreditorima obećala da će učiniti do 31. srpnja. Kompanija se još naziva i najzaduženijom nekretninskom kompanijom na svijetu zbog ukupnog duga od 300 milijardi dolara.

Takav razvoj situacije dodaje novi sloj nesigurnosti na slojevitu priču o nekretninsko-financijskoj krizi u Kini, koje je Evergrande veliki dio. Zaista se radi o ogromnoj kompaniji, s više od 120 tisuća radnika, 70 milijardi dolara prihoda godišnje, i više od 1300 nekretninskih projekata u 280 različitih gradova.

Najzaduženija tvrtka za razvoj nekretnina u svijetu najavila suradnju s kreditorima

Problemi u nekretninskom sektoru Kine se šire kao požar, a upravo je Evergrande jedno od žarišta. Odnedavno se požar proširio i na financijski sektor, koji je usko povezan s nekretninskim. Komunistička partija je morala intervenirati jer su se pojavili i prosvjedi nezadovoljnih malih kupaca nekretnina, a neki su prestali vraćati kredite bankama za nekretnine kojima kasni izgradnja.

Sve je počelo kada Evergrande nije vratio 1.2 milijarde dolara duga

Evergrande još u prosincu 2021. nije platio 1.2 milijarde dolara duga po obveznicama međunarodnim investitorima, zbog čega je kreditna agencija Fitch spustila kreditni rejting kompanije u status "ograničeno neizvršenje obaveza". To znači da kompanija ima velikih poteškoća s otplatom duga, da već nije vratila jedan dio duga i da se može ubrzo naći u procesu bankrota.

Ali bankrot kompanija, posebno megakompanija poput Evergrandea, nije isti kao bankrot "običnih" ljudi. Primjerice, Evergrande nije vratio 1.2 milijarde dolara duga krajem 2021., ali nije bio u bankrotu. Jednostavno su se oni kojima kompanija duguje dogovorili s kompanijom o programu restrukturiranja, čime je vraćanje duga odgođeno.

To se i dogodilo. "S obzirom na rizike s kojima se grupa trenutno suočava, odbor za upravljanje rizicima kineske grupe Evergrande koristi svoje opsežne resurse i aktivno će surađivati s vjerovnicima grupe", priopćeno je tada iz kompanije. U odbor su uključeni i kineski državni dužnosnici jer je Komunistička partija zabrinuta zbog mogućeg širenja sistemskog kolapsa kroz nekretninski sektor u slučaju potpunog kolapsa Evergrandea.

Poslovi kompanije su širi od samog nekretninskog sektora, a uključuju proizvodnju električnih automobila, proizvodnje hrane i pića, zabavne parkove, zdravstvo i medije. Čak posjeduje i jedan od najvećih nogometnih klubova u Kini - Guangzhou FC. Otkad su počeli problemi s dugom, Evergrande grupa pokušava prodati sve što ne spada u nekretninski biznis.

Skrivaju se financijski rezultati, zaustavlja se trgovanje na burzi, kineske vlasti preuzimaju kontrolu

Još nije objavljeno financijsko izvješće za 2021., što se pravdalo situacijom s novim covid-19 lockdownima u Kini. Iako su postojali planovi da državne kompanije (SOE) uskoče i pokriju dugove, čime bi se Evergrande nacionalizirao i zatvorila jedna od rupa u nekretninskom sektoru Kine, to se vjerojatno neće dogoditi.

Ipak, Komunistička partija Kine je uključena u sami proces rješavanja problema, a već se implementiraju politike da se spriječi širenje problema u cijelom nekretninskom sektoru. U prosincu, ubrzo nakon objave da Evergrande nije vratio 1.2 milijarde dolara duga, Središnja banka Kine je smanjila stopu obveznih rezerva banaka i time efektivno otpustila u financijski sektor dodatnih 188 milijardi dolara.

Strani investitori, kojima grupa duguje, žale se na manjak transparentnosti i na to da su sasvim odvojeni od cijelog procesa restrukturiranja, u koji su usko uključene državne vlasti.

Trgovanje dionicama kompanije je na burzi u Hong Kongu zaustavljeno dva puta od početka 2022., nakon što im se cijena smanjila za više od 90 posto. U svibnju su međunarodni vlasnici duga naplatili 2.1 milijardu dolara duga, nakon čega su financijski direktor Pan Darong i izvršni direktor Xia Haijun dali ostavke.

Pukotine u nekretninskom sektoru se šire

Unatoč pokušajima zaustavljanja širenja problema, i drugi nekretninski divovi su se našli u sličnoj situaciji. Grupacija Sunac u travnju 2022. nije uspjela vratiti dug od 743 milijuna dolara, a radi se trećoj najvećoj nekretninskoj kompaniji u Kini prema prihodima od prodaje, većoj od Evergrandea. U svibnju se isto dogodilo grupaciji Shimao, dvanaestoj najvećoj nekretninskoj kompaniji, kada je propustila platiti dug od milijardu dolara.

Kaisa Holdings nije platila dug još i prije Evergrandea, u studenom 2021., a u lipnju iste godine isto se dogodilo grupaciji Fantasia. Cijene dionica kineskih nekretninskih kompanija su u padu, a cijena dionice Country Garden Holdinga, najveće kompanije među njima, pala je za više od 55 posto od početka godine.

Procjenjuje se da nekretninski sektor direktno i indirektno iznosi od 25 do 30 posto BDP-a Kine, puno više nego u EU i SAD-u. A dugoročne prognoze za sektor nisu optimistične.

Kreditna agencija Standard&Poors procjenjuje pad prodaje nekretnina 2022. za 28 do 33 posto. Cijene novih stanova su u lipnju pale za 0.1 posto u 70 gradova, a u svibnju 0.17 posto u odnosu na travanj. Anketa koju je provela privatna istraživačka kompanija China Real Estate Information je pokazala pad prodaje sto najvećih nekretninskih kompanija u zemlji za 59 posto u svibnju ove godine u odnosu na svibanj 2021.

Kupcima nekretnina se nudi svinjetina, kao polog se prihvaćaju pšenica i luk

Situacija je dovoljno zabrinjavajuća da su neke regionalne nekretninske kompanije oglašavale da će prihvatiti pologe za kupnju nekretnine u pšenici i luku. Konkretno, Central China Management, koja je sestrinska kompanija Central China Real Estatea, najveće nekretninske kompanije u pokrajini Henan, oglašavala je da će prihvatiti predujam pšenice za kuće u okrugu Minquan.

Prije toga je ista kompanija oglašavala u okrugu Qi, u istoj pokrajini, da će prihvatiti luk kao polog. Pokrajina Henan je središte proizvodnje pšenice i luka pa se htjelo olakšati farmerima da ulažu u nekretnine.

Još bizarnije, ili inovativnije, kompanija Poly Real Estate je vodila marketinšku kampanju s obećanjem da će kupcima pokloniti svinju od 100 kilograma ako kupe nekretninu u njihovom stambenom projektu u gradu Lianyungang u istočnoj pokrajini Jiangsu. Tvrtka je čak ponudila da zakolje svinju za kupce.

"Kupite kuću i dobijte svinju 'Peppa'. Ostvarite dobar život u jednom koraku", glasio je oglas, koji su objavili na WeChat računu tvrtke, koristeći popularni britanski crtani lik za označavanje svinje.

Glas o inovativnim metodama se brzo proširio medijima i društvenim mrežama u Kini, a nešto kasnije su vijest prenijeli i mediji sa Zapada.

Građani odbijaju plaćati kredite za nekretnine koje nisu izgrađene

Problem se polako probija i u "stvarni" svijet. Kupci diljem Kine, obični građani i mali investitori, počeli su odbijati vraćati kredite za kupnju nekretnina jer jako puno projekata kasni. Rokovi izgradnje se probijaju zbog manjka likvidnosti, a građani ne žele plaćati rate kredita za nekretnine koje još nisu izgrađene.

Standardni način kupnje nekretnina u Kini je da se kupe dok gradnja još traje, često i prije samog početka izgradnje. Dok se nekretnina izgradi, dio investicije se već vrati zbog samog rasta cijena. Ustvari je isplativije kupiti što prije - ako treba, prije same gradnje - po nižoj cijeni.

Prosvjedi protiv banaka, odbijanje plaćanja kredita, dugovi. Što se to događa u Kini?

To je omogućavalo kompanijama da mogu financirati dio gradnje samom prodajom nekretnina i prije nego što su izgrađene. Naravno, to je isplativije nego da se kompanija zadužuje kod banaka da bi financirala neki projekt.

Problem nastaje kada se probiju rokovi izgradnje, zbog čega se kupci osjećaju prevareno, i kada cijene nekretnina padaju, što znači da su kupci platili veću cijenu prije izgradnje nego što sama nekretnina vrijedi kada se izgradi.

To se zadnjih mjeseci i događa, zbog čega mnogi odbijaju nastaviti vraćati kredite koje su podigli u bankama da bi kupili još neizgrađene nekretnine.

Od travnja ove godine su četiri regionalne banke u regiji Henan i jedna u regiji Anhui zaustavile sve isplate. Iako su se u početku pravdale tehničkim problemima, izgleda da se ipak radilo o prevari. To je dovelo do prosvjeda ispred zgrade podružnice Narodne banke Kine u gradu Zhengzhou koje su vlasti nasilno ugušile.

Dio depozita će građanima isplatiti država, ali će mnogi ostati bez životne ušteđevine.

Uspori li Kina, usporit će cijeli svijet

Kina je ogromna država, s dvostruko više radne snage od EU i SAD-a zajedno. Također je i neformalna "tvornica svijeta", jedan od motora rasta svjetskog gospodarstva. Stoga sve što se događa u Kini, ima globalne posljedice.

Kineske vlasti su ove godini odustale od ciljanja stope gospodarskog rasta iako su početkom godine naglašavale cilj od 5.5 posto rasta BDP-a. Moguće je da prognoziraju da će bilo kakav rast ove godine biti dobar.

Inzistiranje na strategiji "nultog covida" je od početka godine dovelo do periodičnih lockdowna velikih industrijskih gradova i regija. To ozbiljno narušava ne samo nekretninski te financijski sektor nego i industrijsku proizvodnju, trgovinu na veliko i malo te izvoz.

Teško je odrediti koliko su politike lockdowna odgovorne za probleme s nekretninama, a koliko se jednostavno radi o ispuhivanju balona. Krajem 2021. je sama vlast u Kini uvela određene politike da se smanji zaduženost i bolje kontrolira golemo tržište nekretnina, ali tada nisu očekivali da će se covid-19 u 2022. vratiti.

Situacija u SAD-u i EU je nestabilna, globalna recesija je sve izglednija, a potencijalno pucanje nekretninskog balona u Kini bi svijet sigurno gurnulo u duboku krizu.