NA HRVATSKOM tržištu nekretnina u 2023. godini ostvareno je 116.961 kupoprodaja, što je u odnosu na 2022. blagi rast od 0.2 posto, dok je istovremeno ukupna vrijednost prodanih nekretnina porasla za 6.2 posto, na 9.1 milijardu eura, pokazala je analiza Ekonomskog instituta, Zagreb (EIZ).

Prema podacima iz publikacije "Pregled tržišta nekretnina RH u 2023. godini", koju EIZ izrađuje za Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, vrijednost prodanih nekretnina od 9,1 milijardu eura predstavlja 12 posto lanjskog bruto domaćeg proizvoda (BDP), pri čemu najznačajniji udio u vrijednosti ugovorenih kupoprodaja imaju stanovi, 39.2 posto. 

Slijede građevinska zemljišta s udjelom od 21.9 posto te obiteljske kuće s 18.4 posto.

Sedmi put da se izdaje ova publikacija

Za razliku od 2022. godine kada se najveći broj kupoprodaja odnosio na stanove i apartmane, lani je najveći dio kupoprodaja otpao na poljoprivredna zemljišta, kojih je ostvareno 32.240, čime su činile 27.6 posto ukupnog broja kupoprodaja hrvatskog tržišta nekretnina.

Zatim slijede stanovi i apartmani s 25.932 kupoprodaja ili 22. posto ukupnog broja, pa građevinska zemljišta, s 23.728 transakcija, te obiteljske kuće, kojih je lani kupljeno odnosno prodano 14.285, navodi se u EIZ-ovoj publikaciji, već sedmoj po redu u kojoj se analizira hrvatsko tržište nekretnina.

Usporedbe radi, u 2022. je zabilježen međugodišnji pad broja kupoprodajnih transakcija za 12.9 posto, a u 2021. godini rast na godišnjoj razini za 30 posto. 

Zagreb na prvom mjestu po broju ostvarenih transakcija

Očekivano, Grad Zagreb prednjači prema broju lani ostvarenih transakcija, njih 14.901, a slijede urbana središta u priobalju - Zadar s 2326 kupoprodaja, Split s 2313 i Rijeka s 1478 kupoprodaja, dok se u kontinentalnom dijelu zemlje izdvajaju Osijek s 2027 i Karlovac s 1232 kupoprodaje.

Većina kupoprodaja se odnosi na kupoprodaju stanova/apartmana, koje su učestalije u urbanim središtima, odnosno većim gradovima poput Zagreba, Rijeke, Splita, Pule, Koprivnice, Osijeka, Velike Gorice, Varaždina, Zadra, Vukovara, Vinkovaca, Karlovca, Slavonskog Broda i Dubrovnika. 

Zanimljivo je, primjećuju iz EIZ-a, da se u toj grupi, pored većih gradova, nalaze i njihova susjedna područja poput općine Viškovo u blizini Rijeke, grada Solina u blizini Splita te grada Dugog Sela u blizini Zagreba. 

"Naime, uslijed naglog rasta cijena nekretnina povećala se potražnja za kupnjom stambenih nekretnina u lokalnim jedinicama koje obilježavaju prednost blizine većeg grada i povoljnije cijene nekretnina", pojašnjavaju.

Turizam ima velik utjecaj na cijene nekretnina

Kupoprodaje građevinskog zemljišta dominiraju u priobalnom pojasu, na otocima te u dijelu zaobalja Istre i srednje Dalmacije, dok u ostatku Hrvatske prevladavaju kupoprodaje poljoprivrednog zemljišta, navedeno je u publikaciji.

Veliki utjecaj na cijene nekretnina u priobalnim jedinicama lokalne samouprave naravno ima turizam, pa tako najvišu medijalnu cijenu stana/apartmana po kvadratnom metru bilježi općina Bale u Istri, 4264 eura, pa općina Punat na otoku Krku, 3427 eura, zatim Omišalj s 3149 eura, Rovinj s 3120 eura i Malinska-Dubašnica s 3017 eura.

Nakon njih slijede Opatija, Dubrovnik, Split, Župa Dubrovačka, Lovran, Baška, Umag, Dobrinj, Hvar i Krk, koji postižu medijalne cijene stanova/apartmana iznad 2500 eura po metru kvadratnom.

Grad Zagreb se s medijalnom cijenom stana/apartmana po četvornom metru od 2299 eura smjestio u grupu od 41 lokalne jedinice u kojima se medijalna cijena stana/apartmana kreće u rasponu od 2001 do 2500 eura po metru kvadratnom.

Medijalne cijene do 500 eura po kvadratu u svega pet jedinica

Pored Zagreba i Samobora, koji su jedini smješteni u kontinentalnom dijelu zemlje, preostalih 39 jedinica u ovom cjenovnom rasponu obuhvaća 31 priobalnu i osam otočnih jedinica. 

Pritom su najviše medijalne cijene prodanih stanova i apartmana po kvadratu zabilježene u Kostreni, 2443 eura, Preku, 2414 eura, Primoštenu, 2412 eura te Podstrani, 2401 euro, a najniže u općini Vrsi, 2007 eura, te gradu Malom Lošinju, 2010 eura. 

U 85 lokalnih jedinica medijalne cijene prodanih stanova/apartmana kretale su se između 1001 i 2000 eura po kvadratu, a i u ovom cjenovnom razredu većina jedinica, njih 54, smješteno je u priobalnom području i na otocima, dok se preostala 31 jedinica nalazi u kontinentalnom dijelu zemlje.

S druge strane, medijalne cijene stanova i apartmana u rasponu od 500 do 1000 eura po metru kvadratnom zabilježene su u 28 jedinica lokalne samouprave, od kojih se većina, njih 21, nalazi u kontinentalnim županijama. 

Medijalne cijene stanova i apartmana do 500 eura po kvadratu zabilježene su u svega pet jedinica - općinama Darda i Đurđenovac u Osječko-baranjskoj županiji, općinama Plitvička Jezera i Perušić u Ličko-senjskoj županiji te u gradu Vukovaru u Vukovarsko-srijemskoj županiji. 

Split ima najviše medijalne cijene građevinskih zemljišta

Obiteljske kuće znatno su skuplje u jadranskim jedinicama lokalne samouprave u odnosu na kontinentalne, a s najvišim medijalnim cijenama izdvaja se Cres s 2172 eura po kvadratu.

S druge strane, medijalne cijene obiteljskih kuća do 200 eura po metru kvadratnom zabilježene su u najvećem broju jedinica lokalne samouprave, njih 165, od kojih je većina smještena u kontinentalnim i ruralnim dijelovima zemlje.

S najvišim medijalnim cijenama građevinskog zemljišta ističu se Split, s 286 eura po metru kvadratnom, te Fažana, s 247 eura. 

Druga krajnost, s medijalnom cijenom građevinskog zemljišta od euro po kvadratu i manje, su jedinice Čeminac, Draž, Donji Miholjac i Ernestinovo u Osječko-baranjskoj županiji, zatim Bednja, Donji Martijanec i Maruševec u Varaždinskoj, Čazma u Bjelovarsko-bilogorskoj, Selnica u Međimurskoj te Glina u Sisačko-moslavačkoj županiji.

U jadranskim jedinicama lokalne samouprave lani je bilo najskuplje i poljoprivredno zemljište, a najviša medijalna cijena, od 38 eura po metru kvadratnom, zabilježena je također u Fažani. Iza te istarske općine, s medijalnom cijenom poljoprivrednog zemljišta od 29 eura po kvadratu slijedi Baška Voda, pa Solin i Seget, s po 28 eura po četvornom metru.

Naposljetku, najnižu medijalnu cijenu od 0,1 eura po kvadratnom metru zabilježilo je šest kontinentalnih jedinica: Đulovac, Davor, Stara Gradiška, Okučani, Preseka i Nova Kapela. Najviše medijalne cijene prodanih poslovnih prostora zabilježene su u priobalnim jedinicama i oko Zagreba. 

U Dubrovniku je u 2023. godini ostvarena rekordna medijalna cijena poslovnog prostora od 3067 eura po kvadratu, dok su u Splitu i Zadru zabilježene medijalne cijene od 2003 i 1957 eura po četvornom metru.

Indeks priuštivosti niži na kontinentu

Vrijednost indeksa priuštivosti veću od 30, koja ukazuje da je za jedan kvadratni metar stana ili apartmana potrebno izdvojiti više od 30 posto godišnjeg dohotka, bilježi 15 jadranskih jedinica - Baška Voda, Rovinj, Hvar, Gradac, Baška, Murter-Kornati, Malinska-Dubašnica, Krk, Novalja, Dubrovnik, Vrbnik, Bol, Funtana, Okrug i Vrsar.

S druge pak strane, najpriuštiviji stanovi su u Vukovaru, gdje je indeks priuštivosti iznosio 2, te zatim u Strahonincu, Đurđevcu, Brdovcu, Vrbovskom, Čabru, Pakracu, Belom Manastiru, Bistri, Kninu, Đurđenovcu i Dardi.