KUPNJA vlastite nekretnine danas je za većinu ljudi u Hrvatskoj moguća jedino uz kredit, no taj proces postaje sve složeniji zbog promjena na tržištu kredita i nekretnina. Iako su kamatne stope na stambene kredite najniže u posljednje vrijeme, kupci se suočavaju s novim izazovima.

Najava uvođenja strožih regulativa kako bi se spriječilo prekomjerno zaduživanje kućanstava te kroničan nedostatak stanova na tržištu otežavaju pronalazak nekretnine. Provjerili smo na što je sve potrebno paziti pri kupnji stana na kredit, od razgovora s bankarima do potpisivanja ugovora i useljenja.

Popis potrebnih dokumenata

Ishodovanje kredita za nekretninu dugotrajan je proces za koji će biti potrebni brojni dokumenti, kao i novac za dodatne troškove. Jedan od prvih koraka je sastanak s bankom ili kreditnim posrednikom o financijskom planu. Srđan Grzunov, direktor kreditnog posrednika Grzunov consultinga, ističe kako odobrenje kredita i njegova visina ovise o brojnim kriterijima.

"Kada je u pitanju izračun kreditne sposobnosti, uz redovita mjesečna primanja/neto plaću gledaju se i neoporezivi primici kao što su prehrana, nagrade, putni troškovi i slično. Neke banke će to prihvatiti, dok neke nemaju tu praksu. Također, može se priložiti i dokumentacija o dodatnom prihodu, kao što je npr. prihod od turizma ili najma. Osim visine primanja, bitni su i bihevioristički podaci, zaduženja, urednost u otplati", objašnjava Grzunov.

Zbog nižih kamatnih stopa i povoljnijih uvjeta potražnja za stambenim kreditima naglo je porasla, što je usporilo obradu zahtjeva u bankama i produljilo vrijeme odobravanja kredita. Stoga je važno unaprijed prikupiti svu dokumentaciju i biti spreman na dulje čekanje.

Kod sklapanja predugovora o kupoprodaji preporučuje se dogovoriti što dulji rok za isplatu ukupne cijene nekretnine, najmanje tri mjeseca, kako bi se izbjeglo plaćanje penala ili gubitak kapare zbog kašnjenja s isplatom kredita.

Za odobrenje stambenog kredita potrebno je priložiti niz dokumenata koji se razlikuje od banke do banke. Banke će tražiti da im se dostave vlasnički list, uporabna dozvola, energetski certifikat kako bi ovlašteni sudski vještak/procjenitelj mogao procijeniti vrijednost nekretnine i utvrditi njezinu legalnost. 

Također, potrebno je dostaviti predugovor o kupoprodaji nekretnine, prikupiti dokumentaciju vezanu za kreditnu sposobnost (platne liste, dodatni prihodi, e-radnu knjižicu). Ako se primanja ostvaruju u drugoj banci, potrebno je dostaviti i promet po računu za posljednja tri mjeseca.

U kredit se može uključiti sudužnik/solidarni dužnik kako bi se povećala kreditna sposobnost (podigao veći kredit), a potrebnu dokumentaciju potrebno je priložiti i za njega. Dodatno, potrebno je ispuniti zahtjev za stambeni kredit te izjavu o statusu nekretnine, koju ispunjava i prodavatelj stana.

Koji su sve troškovi prilikom kupnje stana?

Kreditni posrednik Grzunov izdvojio je troškove koje kupac snosi prilikom podizanja stambenog kredita.

"Prvo i osnovno, klijentima je potrebno pojasniti koji su sve mogući troškovi u procesu kupoprodaje nekretnine i ishođenja kredita. To su, kao osnovni troškovi: procjena nekretnine, trošak police osiguranja nekretnine i solemnizacije ugovora o kreditu kod javnog bilježnika. Određene banke nude određene pogodnosti redovno ili u sklopu akcijskih uvjeta - troškovi procjene nekretnine i solemnizacije Ugovora o kreditu na teret banke. 

Potrebno je pripaziti i na visinu efektivne kamate, a ona predstavlja stvarnu, ukupnu cijenu kredita koju korisnik plaća banci. Za razliku od nominalne kamatne stope, EKS uključuje ne samo kamatu već i gotovo sve ostale troškove povezane s kreditom, poput naknada za obradu, osiguranja, troškova procjene i drugih izravnih troškova

Svi troškovi koji su povezani uz ishođenje kredita klijentima će biti pojašnjeni u sklopu ESIS obrasca. Još je potrebno naglasiti klijentima da postoje i drugi troškovi, koji nisu vezani uz banku, poput poreza na nekretnine, agencijskih provizija ako one posreduju u kupoprodaji nekretnine, a moguće i odvjetničkih usluga za sklapanje predugovora te ugovora o kupoprodaji nekretnine", kazao je kreditni posrednik Srđan Grzunov.

Izračun dodatnih troškova

Ukupan iznos dodatnih troškova teško je precizno izračunati jer ovise o nizu stavki. Na primjeru kredita u vrijednosti od 150.000 eura te jednog kupca i prodavatelja dodatni troškovi bi mogli izgledati ovako:

U ovaj izračun osiguranje nije uključeno jer se njegova premija plaća tijekom cijelog razdoblja otplate kredita. Godišnji iznos osiguranja iznosi oko 50 eura, a pojedine banke, ovisno o zanimanju korisnika, mogu dodatno zahtijevati i životno osiguranje, ali i osiguranje kredita čiji se iznose može penjati i preko tisuću eura godišnje. Dodatni troškovi kredita obično se kreću između 5 i 8% ukupnog iznosa, a ovise o različitim parametrima.

Kod prve rate isplate kredita dodatan trošak je interkalarna kamata. To je jednokratni trošak koji se plaća za razdoblje od isplate kredita do početka otplate prve rate ili anuiteta. Kod stambenog kredita od 150.000 eura s kamatnom stopom od 3% iznos interkalarne kamate određuje se prema broju dana između isplate kredita i početka otplate, koji najčešće varira od 10 do 30 dana. No, taj trošak se ponekad može i izbjeći, ali o tome je potrebno upitati bankara koji će vam savjetovati kako.

Kada uplatiti kaparu? 

Dodatan novac koji kupac treba imati te ga ne može izdvojiti iz iznosa kredita jest i kapara. Iako ne postoji fiksna cijena koja se daje za kaparu, u pravilu je riječ o 10% cijene nekretnine. Svaki iznos veći od 10% sudska praksa smatra dijelom kupoprodajne cijene, no ona može biti i manja.

Bitno je napomenuti kako kupac predugovor o kupoprodaji potpisuje najčešće prije nego što dobije zeleno svjetlo banke za kredit i traženi iznos. Ipak, prilikom takve prakse potreban je oprez te je preporuka savjetovati se s bankarima ili kreditnim posrednicima.

"Nakon odabira banke klijent/kupac prikuplja dokumentaciju, potpisuje zahtjeve za kredit, banka šalje procjenitelja kako bi utvrdila vrijednost i legalnost nekretnine, nakon toga slijedi obrada kredita u bankama, dolazi odobrenje, solemnizacija ugovora o kreditu i kupoprodajnog ugovora kod javnog bilježnika, upis založnog prava na nekretninu u zemljišniku i isplata kredita. Nakon isplate kupoprodajne cijene prodavatelj kupcu uručuje tabularnu izjavu s kojom se kupac knjiži u zemljišnim knjigama kao vlasnik", pojasnio je Grzunov. 

Kupnja nekretnine na kredit je složen i dugotrajan proces, ali uz dobru pripremu i pažljivo proučavanje svih uvjeta i troškova, mogu se izbjeći najčešće zamke.