NA MJESTU nekadašnje Ciglane u zagrebačkom naselju Črnomerec planira se veliki stambeni kompleks s oko tisuću stanova. No, unatoč napisima da se čeka "samo zeleno svjetlo" Grada Zagreba, čini se da će investitori na to morati još čekati.

Većina prostora Ciglane nalazi se u privatnom vlasništvu, a Grad Zagreb nam je u službenom odgovoru potvrdio da je za taj prostor ukinuta mogućnost provedbe projekta kroz proceduru tzv. "gradskog projekta". Ipak, obvezno je provođenje javnog urbanističko-arhitektonskog natječaja.

Galerija

"To znači da je potrebno izraditi Program javnog urbanističko-arhitektonskog natječaja, čiji će rezultat biti podloga za izradu Urbanističkog plana uređenja, o čemu će se donijeti posebna odluka nakon provedbe natječaja", stoji u odgovoru Grada Zagreba. Kada će se taj natječaj eventualno raspisati, ne otkrivaju.

No, neslužbeno doznajemo da se natječaj neće raspisati skoro. U odgovoru na upit Indexa investitori tvrde da nema prepreka za njegovo raspisivanje te da bi on mogao biti podloga za brzo donošenje Urbanističkog plana uređenja.

Što kažu građani pogledajte u videu

Ciglana kao "kvart u kvartu"

Arhitektonski studio ARHIV, koji za investitore radi na projektu revitalizacije ovog prostora, zamišlja Ciglanu kao "kvart u kvartu". Nešto slično može se vidjeti u Parku Kneževa u centru grada, ali ovo bi bilo daleko većih razmjera s obzirom na to da Ciglana pokriva prostor približno kao Arena Centar na Laništu.

Prostor Ciglane najveća je nedefinirana prostorna cjelina sjeverno od Ilice, a ideja naselja jednoličnih zgrada nije nešto čime su oduševljeni u Gradu Zagrebu, posebno s tendencijom da bi ondje mogao biti nekakav zatvoreni, elitni kvart. No, krenimo redom.

Kako su vlasnici Fortenova grupa došli do prostora Ciglane

Tvrtka West Mall Development u 70-postotnom je vlasništvu trenutno najmoćnijeg hrvatskog poduzetnika Pavla Vujnovca. Josip Jurčević drži 20 posto udjela, a preostalih 10 posto pripada Damiru Spudiću. Ova trojica ujedno su i većinski suvlasnici Fortenova grupe.

O West Mall Developmentu, osnovanom 2021. godine, već smo pisali i to u kontekstu visokih najamnina koje Konzum plaća Vujnovčevim tvrtkama te u priči o ulozi PPD-a u preuzimanju Fortenove. U oba slučaja ključnu ulogu imala je upravo ova tvrtka, koja je za nešto više od 15 milijuna eura otkupila dug Zagrebačke banke, čime je preuzela nekretnine tvrtki Ciglana nekretnine i Stella nekretnine, i to prostor bivše ciglane kao i dvije velike Konzumove lokacije u Zagrebu. 

Konkretno, potraživanja veća od 45 milijuna eura kupili su za trećinu vrijednosti, a time su došli i do vlasništva nad trgovinama Konzuma od kojeg su dobivali prihod od najma. Te transakcije bile su više puta problematizirane s obzirom na to da je sama Fortenova grupa mogla otkupiti te tvrtke za 200 tisuća eura, no to nije učinila. 

Nisu niti iskoristili priliku da sami otkupe potraživanja od Zagrebačke banke. Iz Fortenova grupe kao i iz Vujnovčevih tvrtki više puta su naglasili kako tvrdnje da se radilo o nepovoljnom poslu za Fortenova grupu, nisu istinite. 

Tisuću stanova na više od 82.000 četvornih metara

No, vratimo se na aktualni projekt. Tvrtka West Mall Development danas na području Črnomerca posjeduje tri parcele ukupne površine nešto veće od 82.000 četvornih metara i želi ondje izgraditi oko tisuću stanova. Grad Zagreb zaprimio je njihovo pismo namjere u siječnju 2022. godine. U njemu je navedeno da se želi pokrenuti postupak urbane preobrazbe prostora Ciglane, sukladno GUP-u.

Time su počeli razgovori između Grada i investitora o revitalizaciji ovog dijela grada. Kako ističe i jedna i druga strana, odnosno Grad Zagreb i investitori, nije se radilo o pregovorima za taj prostor, već dijalogu u kojem je Grad "vodio" investitora kroz propisanu i standardiziranu proceduru. U planu, osim stambenih zgrada, stoje tržnica, kulturni i društveni sadržaji, dječji vrtić te javni trg.

"Prostor tržnice spominjao se kao gradska investicija u sklopu gradskog zemljišta na okretištu Črnomerec, zbog nedostatnih kapaciteta sadašnje tržnice. To nema veze s privatnim dijelom parcele", poručuju investitori i projektanti u odgovoru Indexu. 

Javni prostori u najmu Grada Zagreba?

Naime, Index je pitanja poslao arhitektonskom studiju ARHIV, koji je izradio idejno rješenje, i tvrtki West Mall Development, a stigli su nam zajednički odgovori. U njima naglašavaju da će javni trg, kulturni sadržaji, vrtić te javni prostori u prizemlju i preuređenoj staroj Ciglani biti dio privatne investicije, dakle bez troška za Grad.

"Ako Grad iskaže interes za kupnju ili najam prostora, to je moguće. Prometno rješenje izrađeno je analizom prometa na više od deset ključnih raskrižja u okolici. Predložena su i određena poboljšanja, nisu nužna, ali bi rasteretila ovaj već prometno opterećen dio grada", navode u odgovoru na naš upit.

Po njihovoj zamisli, pristupne ceste i sav promet unutar privatne parcele financiraju investitori. Sav motorni promet, osim hitnih službi, bio bi podzemni, dok bi prizemlje ostalo u potpunosti pješačko.

Što Grad Zagreb ima od projekta?

Na izravno pitanje što konkretno Grad Zagreb dobiva od ovog projekta, investitori odgovaraju da Grad dobiva mogućnost dvostrukog proširenja jednog od najopterećenijih prometnih terminala u gradu. Današnji terminal zauzima oko 10 tisuća kvadrata, a prostorni plan predviđa njegovo širenje na 20 tisuća.

"Grad dobiva priliku za suvremen kvart, transformaciju zapuštene brownfield zone i snažan poticaj daljnjem razvoju ovog dijela grada", stoji u odgovoru. Dodaju da bi Grad prema njihovim procjenama mogao uprihoditi više od 13,5 milijuna eura komunalne naknade, dok bi građani i susjedi dobili novi javni prostor i nove sadržaje u oko 50 tisuća kvadrata stare Ciglane, predviđene za uređenje.

Kako ističu, ukupna investicija teško se precizno procjenjuje zbog nestabilnog građevinskog tržišta i nepoznatog datuma početka radova, no potencijal lokacije danas je veći od 450 milijuna eura.

"Gradu je dostavljena sva propisana dokumentacija i zahtjev za nastavkom procedure definirane hodogramom Gradskog ureda za strategijsko planiranje i razvoj Grada. Vjerujemo da je grad čekao donošenje novog Generalnog urbanističkog plana, na snazi od 20. rujna ove godine, i da prepreka za provođenje urbanističko-arhitektonskog natječaja, koji bi bio podloga za Urbanistički plan uređenja i njegovo brzo donošenje, nema", zaključuje se u odgovoru.