GRAĐEVINARSTVO u Hrvatskoj uživa gotovo kultni status, a prati ga vrlo izražena potražnja za nekretninama koja povlači za sobom i rast stambenih kredita građanima, koji su u veljači ove godine dosegnuli 63.5 milijardi kuna, najviše od srpnja 2011. godine.

Značajna uloga građevinskog sektora već je godinama konstanta koja u velikoj mjeri opisuje ekonomsku aktivnost u Hrvatskoj.

Hrvatska sklonost cigli i betonu

Izražena sklonost cigli i betonu vidljiva je na svakom koraku i na svakoj razini jer građevinarstvo u Hrvatskoj već desetljećima uživa gotovo kultni status, bilo da je riječ o razvojnim projektima vlade ili pak o investicijskim odlukama na individualnoj razini. Umjesto depozita ili dionica (a kamoli kompleksnijih financijskih instrumenata), nekretnina je u Hrvatskoj sinonim za ulaganje i tek rijetki su imuni na čari opojnog zvuka miješalice za beton.

Šokantno otkriće Nobelovca Roberta Shillera kako kretanje cijena nekretnina s vremena na vrijeme može poprimiti i negativan predznak, kao što je to bio slučaj tijekom Velike recesije, većina (nas) smatra tek pukom teorijom urote. Svaki hrvatski tajkun koji imalo drži do sebe ima u vlasništvu (najčešće, doduše, upisano pod imenima bliže rodbine) respektabilnu kolekciju nekretnina, od stanova i kuća do kleti, vikendica i roštilja, strateški raspoređenih po kopnu i u priobalnom pojasu.

Svaki iole ambiciozniji poduzetnik barem se na kratko okušao u građenju i prodaji nekretnina. Čak ni Ivica Todorić, nekoć najveći među najvećima, pored svog rasprostranjenog prehrambeno-maloprodajnog carstva nije odolio iskričavom zovu cigli i betona. 

Kronična ovisnost o građevini

Kroničnu ovisnost o građevini vjerojatno je najlakše potkrijepiti podacima Državnog zavoda za statistiku koji na kvartalnoj razini mjeri godišnje stope rasta bruto dodane vrijednosti. U gruboj podjeli prema djelatnostima od ukupno 11 kategorija, građevina je uz "informacije i komunikacije" tijekom pandemijske 2020. godine bila jedina grana gospodarstva koja je u sva četiri kvartala, u vrlo izazovnim uvjetima, knjižila pozitivne vrijednosti. Usto, u odnosu na agregirane promjene bruto dodane vrijednosti, sektor građevinarstva kontinuirano bilježi izraženiji rast još od prvog tromjesečja 2018. godine.

Bilo je to nedugo nakon što je vlada potvrdila svoju predanost sektoru Zakonom o subvencioniranju stambenih kredita 2017. godine, koji je vrlo učinkovito (nanovo) potaknuo i interes građana za nekretnine. Ovo potonje u prvom se redu manifestira u podacima o aktivnosti poslovnih banaka. Kraći predah, uvjetovan pandemijom koronavirusa, kada je već i odlazak u banku (u uvjetima lockdowna) predstavljao ozbiljan logistički izazov, u travnju 2020. godine rezultirao je padom ukupnog iznosa kredita građanima. Bio je prvi (i jedini!) pad na mjesečnoj razini zabilježen od siječnja 2018. godine, nakon čega je nastavljen pozitivan trend kredita građanima, koji su u veljači ove godine dosegnuli gotovo 137 milijardi kuna. 

Intenzivan rast stambenih kredita

U pozadini svježih brojki koje redovito objavljuje Hrvatska narodna banka nastavlja se i čvrst trend čiji počeci datiraju još od srpnja 2019. godine, a podrazumijeva vrlo intenzivan rast stambenih kredita. Od tada do danas, iz mjeseca u mjesec, stambeni su krediti rasli po stopama većim od rasta ukupne mase kredita građanima, što zorno pokazuju i kumulativne brojke: od srpnja 2019. do veljače 2021. godine ukupni su krediti građanima porasli za 5.5%, dok je masa stambenih kredita uvećana za čak 15.4% (na 63.5 milijardi kuna). U posljednjih godinu dana trend je još izraženiji, nakon što je Hrvatska narodna banka "poduzela mjere za ublažavanje rizika pri odobravanju gotovinskih nenamjenskih kredita" i restriktivnim mjerama gurnula poslovne banke u smjeru stambenog kreditiranja.

Za to vrijeme sve ostale kategorije kredita (navedene u izvješću) bilježile su značajan pad ili u najboljem slučaju tek minoran rast, što je u konačnici drastično izmijenilo strukturu kredita građanima. Udio stambenih u ukupnim kreditima trenutno se kreće nešto iznad 46% i na najboljem je putu da sruši rekord iz siječnja 2015. godine (48.8%), a prekretnica se dogodila u drugoj polovici 2019. godine padom i stagnacijom gotovinskih kredita nakon što su spomenute mjere središnje banke uzele maha.

Izravna posljedica strateškog zaokreta vlade u smjeru stimuliranja stambenog zbrinjavanja bio je, sukladno očekivanjima, značajan rast cijena nekretnina.

Štoviše, krivulje ukupnog iznosa stambenih kredita s jedne te BN indeksa (indeks prati kretanje cijena stambenih nekretnina) s druge strane u proteklih se nekoliko godina gotovo savršeno poklapaju. I to unatoč značajnom padu prometa nekretninama tijekom 2020. godine, a potom i tragičnim posljedicama potresa u Zagrebu i Petrinji, koji su u prvi plan gurnuli potražnju za novogradnjom.

Hrvatski građani još uvijek ne odustaju. Možda je i dobro da je tako jer uz anemičan tempo cijepljenja građevina nudi vrlo konkretan obol gospodarskom oporavku.

Mali je problem što se dobar dio tog oporavka tek treba otplatiti. Na rate, ali vrlo vjerojatno uz veće kamatne stope od onih koje se trenutno primjenjuju na tržištu.