NAKON što je Index nedavno objavio vijest o silovitom porastu cijena nekretnina u Hrvatskoj, pokušali smo od stručnjaka doznati hoće li se uskoro stvoriti novi nekretninski "balon" ili pak očekuju smirivanje cijena.

>> Silovit rast cijena nekretnina u Hrvatskoj, evo gdje su najskuplje

Podsjetimo, prosječna cijena kvadrata u Splitu iznosi više od tri tisuće eura, u Zagrebu i Zadru preko dvije tisuće, u Dubrovniku i preko četiri. No, upućuje li siloviti rast cijena na mogućnost stvaranja nekretninskog "balona", baš kao što se dogodilo rekordne 2008. godine? 

Nakon rekordnih cijena 2008. godine dogodila se kriza i tržište se prepolovilo, što se odrazilo na cijene nekretnina i na građevinsku aktivnost. To je dodatno pogodilo i ostale gospodarske grane u Hrvatskoj, pogotovo one vezane uz građevinu

Naglo skočila potražnja, nekretnina nema

Podsjećamo da su za Index prošli tjedan agenti za nekretnine opisali kako trenutno vlada velika potražnja za nekretninama, pogotovo stanovima, te da nemaju dovoljno ponuda kako bi zadovoljili naglo povećane zahtjeve tržišta. U tome se može i vidjeti razlog značajnom skoku u cijenama na atraktivnim lokacijama, jer se traži više nego je izgrađeno.

Zato je i Vedrana Likan, direktorica vodeće međunarodne konzultantske tvrtke za nekretnine Colliers International za Hrvatsku, Sloveniju i BiH, sugerirala da je upravo daljnji rast građevinske aktivnosti važan za usporavanje rasta cijena.

Nastavak rasta cijena sve do povećanja izgradnje

Unatoč nagloj i velikoj potražnji, stručnjaci ipak očekuju skoru stabilizaciju cijena. Ne očekuju povlačenje građevinskog sektora nego nastavak povećane aktivnosti.

"Za Zagreb očekujemo stabilizaciju cijena ili usporavanje rasta u naredne dvije godine kao rezultat povratka developera, odnosno rasta novogradnje", pojasnila je Likan u razgovoru za Index.

Naša sugovornica predviđa kako će, uz Zagreb, još neko vrijeme lagano rasti cijene i na ostalim top lokacijama, kao što su Split i ostatak obale. 

"No, to će ići sporijim tempom i ne na svim lokacijama isto. Top lokacije imaju više prostora za daljnji rast od sekundarnih", navela je.

Više faktora za kretanje cijena nekretnina na obali

Likan je istaknula kako je za obalu ipak teže prognozirati kretanje cijena, prvenstveno jer se na obali investira u nekretnine zbog zarade od prodaje ili turizma, dok samo domicilno stanovništvo tamo kupnjom nekretnine većinom želi riješiti stambeno pitanje. 

Cijena nekretnina na obali ovisi i o ponudi hotelskog smještaja, "budući da hoteli imaju snažnije tržišno uporište nego apartmanizacija".

Povećano investiranje u hotele smanjilo bi dosadašnju snažnu apartmanizaciju. Cijene nekretnina na obali su zato najviše vezane uz smjer turističkog razvoja, a ne uz kupovnu moć i potražnju prosječnog hrvatskog građana.

Porezna represija i odljev stanovništva pogađaju tržište nekretnina

S druge strane, na kontinentu je lakše predvidjeti situaciju budući da ona ne ovisi toliko o turizmu i vanjskim utjecajima, kao što je želja stranaca za posjedovanjem apartmana uz more.

Zbog toga je puno jasnije što može stvoriti probleme za građevinski i nekretninski sektor. Prvenstveno su to osiromašeni zaposlenici i problemi tvrtki pogođenih poreznom represijom, a potom intenzitet odljeva stanovništva koji se ne smanjuje. Podsjetimo, samo u Njemačku iseli oko 60 tisuća ljudi godišnje. Porezna represija i osiromašenje građana usko su povezani i postali su glavni razlog odlaska ljudi iz Hrvatske.

"Dugoročno gledano bit će velikih problema u gospodarstvu i nekretninama koje su cikličan sektor ako se ne naprave konkretne reforme, odnosno ako se značajno ne promijeni fiskalna politika, tj. preveliko oporezivanje plaća i ostali nameti. Jer s iseljavanjem radno i kreditno sposobnog stanovništva ne piše se dobro ni tržištu nekretnina", upozorila je Likan.

Ne očekuje se novi balon cijena ni na top lokacijama, a kamoli na ovim drugima

Na sve veće iseljavanje je upozorio i ekonomski stručnjak Ivica Brkljača, koji je nedavno komentirao publikaciju Ekonomskog instituta Zagreb pod nazivom Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske 2012.-2017.

Upravo zbog problema iseljavanja Brkljača ne očekuje da ćemo imati uskoro u Hrvatskoj novi „balon“ na tržištu nekretnina, kao u periodu prije velike krize koja je nastupila nakon 2008. godine.

"Valja biti oprezan kada cijene nekretnina rastu osjetno brže od stopa gospodarskog rasta i životnog standarda. No demografska kretanja su takva da svjedočimo depopulaciji Hrvatske; imamo i nizak natalitet i visoku emigraciju, a strancima nismo naročito atraktivni za život ili pak investiranje pa da možda to pogura potražnju i time cijene nekretnina prema gore", pojasnio je Brkljača za Index.

Sve manje brakova kao dobar indikator

Iseljavanje, pogotovo mladih obitelji u naponu snage, direktno je u odnosu s potražnjom nekretnina u mjestima koje ne ovise o turizmu.

Zato, ako se iseljavanje poveća, potražnja će biti sve manja, a time i cijene. To je primjerice vidljivo u Osijeku, gradu u kojem, za razliku od glavnog grada i onih uz more, cijene nekretnina padaju i ove godine.

"Broj sklopljenih brakova, kao dobar indikator potražnje za nekretninama među mlađom kohortom stanovništva, daleko je ispod onih u godinama prije krize. I konačno, iako vidimo porast kreditiranja stanovništva posljednjih mjeseci, nema tako velikog rasta kredita kao u periodu od 2004. do 2012. godine. Unatoč niskim kamatama ljudi su postali znatno oprezniji pri odluci o velikom i dugoročnom zaduživanju", naveo je Brkljača pokazatelj koji govori o sve manje aktivnim obiteljima, što stvara sve manju potražnju za nekretninama. Naravno, to se odnosi samo na ona mjesta u kojima se ne živi od turizma.