KUĆA s vrtom i garažom, što bliže poslu, dječjem vrtiću ili školi. To je još uvijek san mnogih u Njemačkoj. Ali u posljednje vrijeme ga je uspjelo ostvariti samo manji dio njih. To se na kraju odrazilo i na cijene: poslije godina neprestanog rasta cijena nekretnina one su u 2023. konačno pale. Jer, kupovinu doma malo tko si je mogao priuštiti. To je bio povijesni pad - najveći u zadnjih 60 godina.

No taj trend je sada zaustavljen. Cijene ponovo polako rastu, kaže stručnjak za nekretnine Michael Voigtländer iz Njemačkog ekonomskog instituta: "To ima veze s poboljšanjem općih uvjeta i blagim padom kamata. A i s rastom cijena najma. Ti trendovi se nastavljaju."

"Atraktivne cijene"

Lokacija ostaje odlučujući, ali i ograničavajući faktor prilikom kupovine nekretnine. Razlike su ogromne: ako tražite obiteljsku kuću od oko 120 četvornih metara s garažom u Münchenu, u osrednjem ili malo boljem stambenom naselju, morate računati sa cijenom od oko 1,6 milijuna eura, pokazuje izračun građevinskog društva LBS. U Mainzu takva kuća košta oko 750.000 eura, a u Magdeburgu oko 300.000.

Nivo prije krize na tržištu nekretnina iz 2023. godine još uvijek nije dostignut, naglašava Jörg Utecht, predstavnik tvrtke za kreditne usluge Interhyp. Cijene su u cijeloj Njemačkoj trenutačno u prosjeku i dalje pet posto ispod najviših vrijednosti, kaže Utecht i dodaje da su zato sada cijene "atraktivne".

Kamate polako padaju

Za dinamiku na tržištu nekretnina ključna je i monetarna politika Europske središnje banke (ESB). Tijekom 2024. godine ESB je četiri puta smanjivao kamatne stope, posljednji put na razini od tri posto. To se odrazilo i na kreditne poslove banaka.

Prosječna kamata na desetogodišnji kredit krajem 2024. u Njemačkoj je bila između tri i tri i pol posto. U 2023. dostigla je vrhunac od preko četiri posto. Za kupce nekretnina ta razlika je ogromna, kaže Jörg Utecht: "Govorimo o nekoliko stotina eura mjesečno, a na godišnjoj razini je riječ o nekoliko tisuća eura manje nego što se plaćalo 2023. godine."

I dalje problemi s novogradnjom

Sve to znači da tržište nekretnina ponovo postaje dinamičnije. Ali dovodi i do toga da je kupovina nekretnine i dalje teško pristupačna za mnoge u Njemačkoj, posebno u velikim gradovima. Problematično je i to što dinamika ne dopire do svih segmenata.

Novogradnja posebno izaziva zabrinutost. Sadašnja njemačka vlada očigledno je propustila ostvariti cilj koji je sama sebi zacrtala – izgradnja 400.000 novih stanova svake godine. I predstavnik Interhypa Jörg Utecht i ekonomski stručnjak Michael Voigtländer pozivaju buduću njemačku vladu da dâ više poticaja. Na primjer, kaže Utrecht, kroz olakšice kod poreza na promet nekretnina ili kroz primjetno povećanje subvencija za novogradnju.

Kupovina nekretnina često ne dolazi u obzir već i zbog nedostatka početnog kapitala, ukazuje Voigtländer. I naglašava da je hitno potreban dodatni poticaj za stambenu izgradnju. "Jasno je da se aktivnost stanogradnje mora povećati", kaže stručnjak Njemačkog ekonomskog instituta.

Kupiti sada ili još malo pričekati?

Što bi, dakle, potencijalni kupci trebali raditi? Pokušati sada kupiti nekretninu ili još malo pričekati? Teško je odrediti savršen trenutak, naglašava Michael Voigtländer. Primamljivo je pričekati najbolji trenutak, ali – "to vam je kao na burzi, nikada zapravo ne pogodite najbolji trenutak. Mislim da je važnije odabrati nekretninu u kojoj želite dugoročno živjeti ili ju želite iznajmljivati, pa ako kupovinu možete financirati, onda to svakako treba iskoristiti."

Trend pokazuje sljedeće: sasvim je moguće da će u vrijeme visokih najamnina i daljnjeg pada kamatnih stopa cijene nekretnina ponovo rasti tijekom 2025. godine. U svakom slučaju, potražnje ima. Problem je to što mnogim kupcima nedostaju financijska sredstva.