SVE JE VIŠE nekretnina, a sve manje ljudi, pokazuju nedavno objavljeni podaci popisa stanovništva. Hrvatska je od 2011. izgubila 396.360 stanovnika i 81.603 kućanstava, a broj stambenih objekata je narastao za više od 100.000. Može li se iz toga zaključiti da će ubrzo početi padati cijene nekretnina?

Kako su rasle cijene u Hrvatskoj i EU

Cijene nekretnina u Hrvatskoj su rasle 9% trećeg kvartala prošle godine u odnosu na 2020. To je u skladu s prosjekom EU od 9.2% i daleko manje od država unutar nje koje su imale rekordno visok rast cijena u tom razdoblju; Češke s 22% rasta cijena, Litve s 18.9%, Estonije 17.3% i Nizozemske s 16.8 % raste cijena nekretnina. 

Rast cijena nekretnina je posebno dramatičan kada se promatra u dugoročnom razdoblju od 2010. do 2021. Rast je zabilježen u 23 zemlje EU, a pad u četiri, s najvećim rastom u Estoniji (+141%), Mađarskoj (+118%), Luksemburgu (+117%), Latviji (+106%) i Austriji (+104%) ). Pad je zabilježen u Grčkoj (-28%), Italiji (-12%), Cipru (-6%) i Španjolskoj (-0,5%). 

Ukupni rast u cijelom tom razdoblju cijena nekretnina u Hrvatskoj iznosi gotovo 30%, što je manje od rasta na razini EU koji je iznosio 39%.

Do 2017. cijene padale, nakon toga strelovito rastu

Ali taj rast nije bio kontinuiran iz godine u godinu. U Hrvatskoj su cijene padale svake godine od 2008. do 2016., a 2017. i 2020. snažno rastu. Najveći pad cijena, od čak 7.9%, zabilježen je 2009. i trend pojeftinjenja se nastavio do 2016.

Te se godine cijene nekretnina oporavljaju blagim rastom od 2%, ali već sljedeće godine rast iznosi 2.9%, 2018. 4.6%, 2019. 7.8% i 2020. 7. %. Znači da je rast blago usporio 2020. u odnosu na 2019., ali po svemu sudeći se opet pojačao 2021. na rekordnih 9%.

To je daleko više od rasta dohotka i plaća koje su od 2017. rasle u prosjeku manje od 4% godišnje. Jasno je da nekretnine naglo postaju sve skuplje u odnosu na plaće, tj. sve je teže s plaćom i kreditom kupiti nekretninu.

>> Cijena novogradnje u Zagrebu sve viša, evo kakvi se stanovi traže

(Na gornjem grafu se vidi promjena po postotnim bodovima u padu odnosno rastu cijene stanova. Posljednjih godina iz godine u godinu sve je veće postotni rast cijena. Poskupljenje je malo usporilo tek 2020. godine, ali i dalje se radi o velikom godišnjem porastu)

Utjecaj rasta plaća

Podrazumijeva se da je rast cijena usko povezan s rastom standarda, plaća i zaposlenosti. U godinama nakon krize 2008. radnici u privatnom sektoru su masovno ostajali bez posla. Od 2010. do 2013. realne plaće (nominalna plaća korigirana za inflaciju) su padale i samim time je sasvim očekivan pad cijene nekretnina jer su ih ljudi manje kupovali, posebno ako se u obzir uzme rast nezaposlenosti.

Plaće ipak rastu od 2014., a cijene nekretnina tek od 2016. Osim činjenice da je potrebno neko vrijeme da se rast plaća "prelije" na rast potražnje za nekretninama, a time i na cijenu, razlog bi mogao biti i mjera subvencioniranja stambenih kredita, uvedena 2017., od kada počinje enormni rast cijena.

Subvencioniranje kredita za kupnju prve nekretnine je katastrofalna politika

Subvencioniranje kredita za kupnju prve nekretnine je dovelo do dodatne potražnje za stanovima i time do dodatnog rasta cijena. Sigurno bi se rast cijena dogodio i subvencije nisu odgovorne za cijeli rast, ali dio rasta je nastao isključivo zbog mjere subvencioniranja.

To je potvrdio i HNB u svojoj analizi sredinom prošle godine, u kojoj se jasno tvrdi da je subvencioniranje kredita za kupnju prve nekretnine "djelovalo kao prociklična mjera koja je pridonijela već rastućem trendu rasta cijena stanova u Hrvatskoj." 

Tim dodatnim povećanjem cijene poništeni su pozitivni efekti mjere na financije onih koji kupuju prvu nekretninu, a kako se od mjere ne odustaje, a efekt rasta cijena se akumulira iz godine u godinu, tako i onima koju je koriste u konačnici više odmaže jer im je podigla cijenu, pa im nije pomoglo subvencioniranje kredita.

Stvaranje Živog zida u budućnosti

Time se u budućnosti stvara i problem nenaplativih kredita za nekretnine, a onda i broj deložacija iz nekretnina za koje se nije mogao vraćati kredit. Nakon nekoliko godina državnih subvencioniranja kamate na kredit, cijela mjesečna otplata u jednom trenutku ostaje onima koji su kupili nekretninu tim kreditom. To je dosta nagli skok troškova, a ako ljudi nemaju dovoljnu visoku plaću kojom mogu pokriti taj udarac nakon isteka subvencije, mogu izgubiti nekretninu zbog hipoteke.

Država mjerom stoga radi štetu svima. U budućnosti će se povećavati broj deložacija nakon što mjera istekne i ljudi bez nje neće moći vraćati kredit. Za pretpostaviti je da će tada mnogi tražiti da se mjera produži sve do kraja otplate kredita, što je kod takvih kredita 15-30 godina, a pojavit će se nova verzija Živog zida koja će zagovarati takvo rješenje.

Previše je onih koji žive u pretrpanim stanovima

Iako je logično pretpostaviti da će cijene nekretnina brzo početi padati jer je u Hrvatskoj sve manje ljudi i kućanstava, valja znati da jedno od troje ljudi u Hrvatskoj živi u nekretninama koje su premale s obzirom na broj osoba u njima. Smatra se da osoba živi u pretrpanom kućanstvu ako kućanstvo nema na raspolaganju minimalan broj soba, ovisno o veličini kućanstva, obiteljskoj situaciji i dobi njegovih članova.  

Time što svaka treća osoba živi u pretrpanom kućanstvu može se zaključiti da postoji prostor za gradnju novih kuća i stanova. Godine 2011. je 44.6 ljudi u Hrvatskoj živjelo u pretrpanim nekretninama, pa je sadašnjih 36.2% solidan napredak i sugerira da postoji još jako puno prostora za rast potražnje za stanovima onih koji žele živjeti u nekretnini koja je pogodnija za život.

>> Hrvati žive u pretrpanim stanovima

Mladi ne mogu odseliti od roditelja

Hrvatska je zemlja EU s najvećim postotkom mladih od 16 do 29 godina koji još žive sa svojim roditeljima. Tako 91.7% muškaraca i 83.6% žena tih godina još živi u kućanstvu s roditeljima, što je daleko od prosjeka EU od 73.5% muškaraca i 64.3% žena. Za usporedbu, samo 30-45% mladih oba spola živi u kućanstvu sa svojim roditeljima u zemljama Skandinavije. Iako se radi i o kulturološkom faktoru, činjenica je da su plaće u Hrvatskoj premale da bi se mladi mogli rano osamostaliti od roditelja.

Stranci sve više kupuju

Treba uzeti u obzir i potražnju iz inozemstva, tj. strance koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj.  Udio stranaca među kupcima nekretnina 2010. bio je 14 posto, a 2020. svaki je četvrti bio stranac. Taj postotak se penje na čak 30% u priobalnim regijama. Stranci koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj su i veće platežne moći nego domaći kupci, pa nude bolje cijene i dodatno podižu godišnji rast. 

Vjerojatno neće biti pada cijena tako skoro

Ipak se čini da unatoč tome što u Hrvatskoj pada broj stanovnika, cijene nekretnina će nastaviti rasti. Eventualno će nastaviti padati u Slavoniji i Lici, regijama koje su već opustošene, a cijene nekretnina su jako niske.

Tu opservaciju nam je potvrdio i Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja trgovaca nekretninama pri HGK. 

"Ne bih izvukao zaključak da će iz navedenog razloga (pad stanovništva) pasti cijene. Rast broja nekretnina nije iznenađenje i to je nešto što je očekivano. Nekretnina nije samo mjesto stanovanja pa je tako mnogim ljudima investicija", objasnio je .

"Godišnje 7000 stranaca kupi nekretninu u Hrvatskoj. Tržište nekretnina je vrlo raznoliko, pa tako postoje dijelovi Hrvatske gdje tržište gotovo ne postoji i u kojem cijene ne rastu, dok s druge strane Zagreb i priobalje nosi većinu prometa", objasnio nam je Ranilović i dodao: "Naravno da nas broj stanovnika treba zabrinuti jer dugoročno ova situacija nije održiva."

Unatoč padu stanovništva, sve više umrlih i sve manje rođenih, Hrvatska još uvijek vapi za nekretninama. Još ima prostora za rast cijena. Potražnja stranaca za nekretninama raste, još puno ljudi živi u pretrpanim nekretninama, jako puno mladih živi sa svojim roditeljima.

Doda li se tome da ne postoji politička volja da se ukine apsolutno štetna mjera subvencioniranja kredita za kupnju prve nekretnine koja dodatno podiže rast cijena, onda u dogledno vrijeme ne treba očekivati jeftinije kuće i stanove.