OŠTRI rast cijena nekretnina u Hrvatskoj nije novost, ali je iznenađujuće da prvi put u povijesti banke u Hrvatskoj u prosjeku nude jeftinije kredite od banaka u Njemačkoj. Kamate na kredite za kupnju nekretnine su manje, a ono što još više zapanjuje je da su i kamate za dio kredita poslovnom sektoru manje u Hrvatskoj.

Tvrditi prije nekoliko godina da će zaduživanje kod banaka u Hrvatskoj biti jeftinije nego u Njemačkoj i u većini država eurozone bi izazvalo čuđenje, čak i smijeh. Većina građana bi to shvatila kao početak vica.

Pa ipak, to se obistinilo. Iako je u siječnju 2016. prosječna kamata na stambene kredite u Hrvatskoj bila za 3.7 postotnih bodova veća nego u Njemačkoj (5.67 posto kamata u Hrvatskoj, 1.97 posto u Njemačkoj), zbog oštrog rasta kamatnih stopa na nekretninske kredite u Njemačkoj od prve polovice prošle godine situacija se sasvim promijenila.

Kamatna stopa na stambene kredite u Hrvatskoj manja nego u Njemačkoj

Prema podacima Europske središnje banke (ECB), prosječna kamata na stambene kredite je u travnju ove godine za Hrvatsku iznosila 2.99 posto. To je ne samo manje od prosjeka eurozone (3.48 posto), nego i od zemalja kao što su Italija (4.17 posto), Njemačka (3.93 posto) i Austrija (3.83 posto). Zapravo su kamate na nekretninske kredite jedino manje u Malti (2.25 posto) i Francuskoj (2.62 posto).

Razlika po pitanju potrošačkih kredita je još veća. Krediti za potrošnju na rok duži od 5 godina su u Hrvatskoj tijekom travnja ove godine imali prosječnu kamatnu stopu od 4.79 posto. Prosjek eurozone je bio 7.81 posto, u Njemačkoj 8.62 posto, Austriji 9.18 posto, a Italiji 9.10 posto.

Banke u stranom vlasništvu, kamate manje nego u državama vlasnika

Zanimljivosti trenutnog stanja pridonosi činjenica da su banke u Hrvatskoj većinom u stranom vlasništvu, i to banaka iz zemalja u kojima su kamatne stope veće nego u Hrvatskoj. Talijanski vlasnici (ZABA i PBZ) drže oko 48 posto udjela na hrvatskom tržištu, austrijski (Addiko, Erste, Raiffeisen) vlasnici 30 posto, a mađarski (OTP banka) 10 posto. 

Posebno se to odnosi na Mađarsku, koja nije dio eurozone pa je nema u podacima Europske središnje banke. Ali pregledavajući okvirne izračune za podizanje nekretninskog kredita preko stranica banaka u Mađarskoj, može se primijetiti da se kamata kreće između 8 i 10 posto.

Jeftiniji krediti i za kompanije

Jeftinije se zadužuje i poslovni sektor. Prema podacima Europske središnje banke (ECB), prosječna kamata kod kredita poslovnom sektoru je u travnju ove godine za Hrvatsku iznosila 4.52 posto. To nije manje od prosjeka eurozone (4.38 posto), ali je manje nego u Italiji (4.57 posto) i Njemačkoj (4.63 posto).

Kamatne stope na stambene kredite u Hrvatskoj rastu sporije nego u Njemačkoj, Italiji, Austriji i drugim državama eurozone

Relativno niske kamate na stambene kredite su jedan od faktora koji održavaju rast potražnje za nekretninama u Hrvatskoj i astronomski rast cijena. U siječnju, veljači i ožujku ove godine su cijene nekretnina u Hrvatskoj narasle za 14 posto u odnosu na prva tri mjeseca 2022. To je najveći rast ne samo u eurozoni nego u cijeloj EU. U odnosu na zadnja tri mjeseca 2022. je rast cijena iznosio 2 posto. 

Njemačka je u istom razdoblju imala pad cijena za 6.8 posto, za što je barem djelomično odgovoran oštar rast kamata na stambene kredite. On je počeo već u siječnju 2022., a cijene nekretnina u Njemačkoj su počele padati tek u srpnju, kolovozu i rujnu.

U isto vrijeme kao u Njemačkoj je počeo rast kamata na stambene kredite u Italiji, kao i pad cijena. Isto vrijedi za Austriju i većinu država eurozone.

Hrvatska je u siječnju 2022. imala veće kamatne stope na stambene kredite od svih članica eurozone osim Irske i Grčke. Tada je počeo veliki rast u državama eurozone, a u Hrvatskoj tek od lipnja. Rast kamata je bio toliko velik da je do kraja godine većina država prešla Hrvatsku, a od početka ove godine se razlika povećala jer je rast bio veći nego u Hrvatskoj.

Do rasta kamata na stambene i ostale kredite je dovela borba protiv rasta cijena

Glavni razlog rasta kamata na sve kredite, pa tako i stambene, politika je Europske središnje banke. Točnije, radi se o politici podizanja referentnih kamatnih stopa, koja se provodi s ciljem suzbijanja inflacije.

Iako su se znakovi visoke inflacije počeli pojavljivati još sredinom 2021., do kraja godine su europska ECB i američki FED tvrdili da je rast cijena privremenog karaktera, prolazan. Kako je postalo očito da to nije istina, obje središnje banke su počele povećavati kamatne stope, što je glavni instrument u borbi protiv inflacije.

Logika iza kamatnih stopa središnjih banaka, po kojoj poslovne banke posuđuju novac, je da njihovim rastom poskupljuju krediti, tj. da banke, kada središnja banka podigne kamatnu stopu, isto učine prema kreditima koje izdaju svojim klijentima, građanima ili kompanijama. Tom politikom se želi smanjiti ukupno kreditiranje, a time i investicije i potrošnja. Pad ili usporavanje investicija i potrošnje bi trebali dovesti do snižavanja rasta cijena.

Rast kamata središnjih banaka se preljeva na rast kamata na stambene kredite. Djelomično zbog toga u drugoj polovici 2022. prvo usporava na kvartalnoj razini (s 2.3 posto na 0.7 posto na razini EU), a zatim se cijene počinju smanjivati tijekom zadnja tri mjeseca (s rasta od 0.7 posto na pad od 1.4 posto). Godinu većina članica EU završava kvartalnim padom cijena nekretnina.

Ali ne i Hrvatska. Dapače, rast se povećava na 4.7 posto u odnosu na prethodna tri mjeseca. To je najveći rast cijena na tromjesečnoj bazi u Hrvatskoj od kada Eurostat ima podatke. Tj., od početka 2008. jedina iznimka su prva tri mjeseca 2022., kada su cijene nekretnina rasle za 5 posto u odnosu na prethodna tri mjeseca.

2022. je zaista bila rekordna po pitanju rasta cijena stanova u Hrvatskoj. Gledamo li prosjek cijele godine, prosječna cijena četvornog metra prodanog novoga stana u Hrvatskoj prošle godine iznosila je 2190 eura (16.489 kuna), što je 20.2 posto više nego u 2021. godini, pokazuju podaci Državnog zavoda za statistiku (DZS).

Građani očekuju nastavak rasta cijena nekretnina i kamata na stambene kredite

Za očekivati je da će rast cijena stati i u Hrvatskoj zbog rasta kamata na stambene kredite. Ali je isto tako izgledno da neće biti većeg pada cijena, kao u nekim državama EU. U Danskoj, Njemačkoj i Švedskoj su cijene padale već devet mjeseci prije travnja ove godine. U Češkoj, Austriji, Nizozemskoj, Francuskoj pola godine. A u Hrvatskoj su u prva tri mjeseca nastavile rasti, za 2 posto u odnosu na prethodna tri mjeseca.

Anketa Europske središnje banke (ECB) objavljena u travnju ove godine pokazuje da vlasnici nekretnina još uvijek očekuju rast cijena svojih nekretnina, iako su im očekivanja malo smanjena u odnosu na odgovore dane u anketama koje su se provodile 2022.

U veljači ove godine je 50 posto ispitanika očekivalo rast cijene svoje nekretnine, a 12 posto pad. To su malo bolji rezultati nego isti mjesec 2022., kada je 60 posto vlasnika očekivalo rast cijene svoje nekretnine.

U prosjeku smatraju da će im nekretnina za 12 mjeseci vrijediti 2.5 posto više, što je blago manje nego tijekom prošle godine kada se očekivao rast od 3 posto. Ispitanici smatraju i da će kamatne stope na stambene kredite nastaviti rast, a očekivanje se povećalo s 4 posto sredinom prošle godine na 5 posto u veljači ove godine.

34 posto ispitanika smatra da je dobivanje kredita, i stambenih i potrošačkih, teže nego prije 12 mjeseci. 10 posto smatra da je lakše. Isto tako 30 posto ispitanika smatra da će za 12 mjeseci biti teže dobiti kredit, stambeni ili potrošački, dok 10 posto smatra da će biti lakše.

Ankete građana ne treba shvatiti kao dobro predviđanje, pa čak ni kad ih provodi Europska središnja banka (ECB), ali očekivanja često mogu utjecati na budućnost. Primjerice, onaj tko očekuje da će mu cijena nekretnine rasti u idućih 12 mjeseci će u slučaju prodaje manje biti voljan smanjiti cijenu od osobe koja je očekivala da će mu cijena nekretnina ostati ista, ili padati.

Znakovi početka pada cijena nekretnina su u Hrvatskoj slabiji nego u ostalim državama EU

Treba imati na umu da svaka država ima svoje specifičnosti, ali se u EU može primijetiti generalni trend prema rastu kamata za kredite i pada cijena stanova. To je rezultat između ostalog i borbe Europske središnje banke (ECB) protiv inflacije, te posljedičnog rasta kamata na stambene kredite.

Hrvatska je u specifičnoj situaciji zbog ulaska u eurozonu, i jako velike likvidnosti bankarskog sektora. To omogućuje bankama u Hrvatskoj da imaju manje kamate od banaka u drugim državama EU, pa čak i onima iz koje su im vlasnici.

 Ali to nije jedini, pa ni dominantan razlog kretanja cijena nekretnina, iako dakako utječe. Primjerice, u Mađarskoj su kamate na stambene kredite daleko veće nego u članicama eurozone, pa čak i umjetno nisko fiksirane državnim dekretom, pa je rast cijena nekretnina svejedno kroz 2022. bio veći. Ustvari su direktne državne politike kojima se "olakšava" kupnja nekretnina imale uglavnom suprotan učinak, povećale su cijene. To se godinama događa i u Hrvatskoj zbog APN-a.