GORUĆI problem mladih obitelji u Hrvatskoj su previsoke cijene nekretnina. Prošla godina bila je nezapamćena po brzini rasta cijena, što je jako otežalo rješavanje stambenog pitanja u odnosu na prethodne godine.

Tijekom razdoblja visoke inflacije rast plaća nije pratio rast cijena, odnosno cijene su rasle brže od plaća, a isto se događalo s cijenama nekretnina. One ne ulaze u izračun opće stope inflacije, ali je za one koji pokušavaju srediti stambeno pitanje itekako udar na standard.

Hrvatska je zadnja tri mjeseca 2022. čak bila rekorder Europske unije po rastu cijena na godišnjoj razini, sa 17.3 posto većim cijenama nego zadnja tri mjeseca 2021. Dok su cijene nekretnina u EU počele padati krajem prošle godine, u Hrvatskoj se rast nastavio.

>> Hrvatska opet na vrhu EU po poskupljenju kuća i stanova

Tako je u prva tri mjeseca ove godine rast cijena iznosio 14 posto u odnosu na prva tri mjeseca 2022., također rekordno. U travnju, svibnju i lipnju je rast iznosio 13.7 posto u odnosu na isto razdoblje 2022., i Hrvatska je zadržala prvu poziciju u EU po rastu cijena nekretnina. Ukupno je rekorder devet mjeseci, a po svemu sudeći će i ostati rekorder rasta cijena. 

U mnogim zemljama EU još od sredine 2022. govori se o padu cijena, pa čak i o krizi nekretninskog sektora, a tržište u Hrvatskoj se opire tom trendu. Iako se radilo o sveeuropskom problemu, primjetnom i izvan EU (Turska, Island), trend se preokrenuo pa cijene na razini EU padaju.

Hrvatska je od kraja prošle godine rekorder EU po rastu cijena nekretnina

U Hrvatskoj su cijene nekretnina toliko "tvrdoglave" da je već zadnja tri mjeseca 2022. bila na prvom mjestu u EU po njihovom rastu, a tu se zadržala i u cijelu prvu polovicu ove godine. Za ostatak ove godine još nemamo podatke pa se može konstatirati "samo" da je Hrvatska devet mjeseci sigurno rekorder EU po rastu cijena nekretnina i da postoji velika mogućnost da će zadržati tu poziciju do kraja ove godine.

Na razini cijele EU cijene su počele padati u listopadu, studenom i prosincu prošle godine, za 1.4 posto u odnosu na prethodna tri mjeseca. U istom razdoblju u Hrvatskoj je rast cijena ubrzao na 4.7 posto u odnosu na prethodna tri mjeseca, daleko više nego u bilo kojoj drugoj državi (najbliža Rumunjska s rastom 2.5 posto).

Kroz prva dva kvartala ove godine nije prva na godišnjoj razini, ali je jedina kojoj od kraja 2021. rast cijena na trogodišnjoj razini nije ni jednom pao ispod 2 posto. Početkom ove godine (prvi kvartal) je pao na točno dva posto, ali se u drugom kvartalu povećao na 3.5 posto. Zbrojeno to znači da je Hrvatska rekorder na godišnjoj razini, sa stabilnim rastom cijena kakav nema nijedna druga država EU. 

Koje zemlje imaju najveći pad cijena?

Najveći pad cijena tada su zabilježile Danska, Njemačka, Cipar, Švedska, Norveška, Češka, Finska i Nizozemska. Čak je i Mađarska, koja je tijekom 2021. i 2022. imala jedan od najvećih porasta cijena nekretnina u EU, krajem prošle godine zabilježila pad. 

U siječnju, veljači i ožujku u Hrvatskoj se nastavio rast cijena nekretnina za 2 posto na tromjesečnoj razini, a u travnju, svibnju i lipnju za 3.5 posto. Na razini cijele EU cijene su nastavile padati za 0.7 posto, ali se nakon pola godine pada cijena vratio rast za 0.3 posto. 

U cijelom je razdoblju Hrvatska rekorder EU po rastu cijena na godišnjoj razini. 17.3 posto je iznosio u listopadu, studenom i prosincu prošle godine, 14 posto u siječnju, veljači i ožujku ove godine, te 13.7 posto u travnju, svibnju i lipnju. Pad stopa ne znači da cijene nisu rasle, nego da je bazna razina cijena bila veća zbog toga što je snažan rast počeo početkom 2022. 

Problemi na nekretninskim tržištima diljem EU

Izdržljivost cijena u Hrvatskoj je netipična u EU, pa čak i u svijetu. Brojne države pribojavaju se nekretninske krize zbog pada cijena. Situacija nije teška samo u EU nego i u SAD-u i Kini. Naravno, za Hrvatsku je najvažnija situacija u ostalim državama Europske unije. 

U Švedskoj je vlada najavila da je spremna intervenirati kako bi zaustavila nekretninsku krizu ako se pad cijena nastavi. Visoka zaduženost, rast kamatnih stopa i slaba ekonomska situacija stvorili su negativni splet okolnosti za švedske nekretninske kompanije, a nekima je već smanjen kreditni rejting.

Cijene su pale za otprilike jednu petinu od svog vrhunca tijekom ožujka 2022., prema izračunima OECD-a. Kamate na nekretninske kredite rastu u skladu s podizanjem referentnih kamatnih stopa središnje banke Švedske Riksbank, što je započelo upravo u svibnju 2022., kada je započeo i pad cijena nekretnina.

Najveća njemačka nekretninska forma: Boom je završio

U Njemačkoj su cijene nekretnina pale najviše od 2000. na kvartalnoj razini jer su visoke kamatne stope i sve veći troškovi materijala doveli do istodobno velikog rasta cijena i rasta troškova zaduživanja. Cijene su pale su za 9.9 posto tijekom travnja, svibnja i lipnja na godišnjoj razini,  objavio je savezni ured za statistiku.

Vonovia, najveća nekretninska kompanija Njemačke, ostvarila je gubitak od 2.19 milijardi eura u travnju, svibnju i lipnju. "Boom je završio. Cijene stambenih nekretnina padaju", sažeo je situaciju Deutsche Bank u izvještaju s kraja travnja.

Sa sličnim problemima suočavaju se Finska, Austrija, Češka, Francuska i Nizozemska. Europska tržišta nekretnina su na prekretnici s obzirom na to da je rast potrošačkih cijena smanjio realne plaće, a porast kamatnih stopa povećao troškove zaduživanja.

Još krajem svibnja Europska središnja banka (ESB) upozorila je na mogućnost kaotičnog pada cijena nekretnina u eurozoni jer stanovi zbog visokih kamatnih stopa postaju nedostupni građanima, ali i neprivlačni ulagačima.

"Gledajući u budućnost, pad cijena (nekretnina) mogao bi postati kaotičan jer rastuće kamatne stope na nove hipotekarne zajmove sve više ugrožavaju njihovu dostupnost i povećavaju teret kamata po postojećim hipotekarnim kreditima", upozorio je ESB.

Gradi se puno više, ali to svejedno nije dovoljno

Za sada se kriza ne prelijeva na Hrvatsku. Gradi se sve više stanova, ali nedovoljno da zadovolji rast potražnje. Indeksi obujma građevinskih radova, koji se temelje na odrađenim satima radnika na gradilištima prilagođenih s faktorom produktivnosti, veći su za 5.1 posto u srpnju 2023. u odnosu na srpanj 2022.

Vrijednost novih narudžbi je tijekom travnja, svibnja i lipnja 2023. u odnosu na isto razdoblje 2022. bila veća za 57 posto, a u cijeloj prvoj polovini ove godine veća je za 40.5 posto u odnosu na prvu polovinu 2022.

Prošle godine izdane su građevinske dozvole za nove zgrade u kojima će biti 62 posto više stanova nego u novim zgradama 2018. To je impresivni rast građevinskog sektora, ali ipak nedovoljno s obzirom na potražnju.

Ukupan broj izdanih građevinskih dozvola od siječnja do srpnja 2023. u usporedbi s istim razdobljem 2022. veći je za 2.9 posto. Cijene rastu zbog toga što ponuda ne uspijeva pratiti rast potražnje.

Cijene nekretnina su rasle brže od plaća

Uspoređujući rast plaća od 2015. do kraja prošle godine i početka ove s rastom cijena nekretnina, jasno je da su nekretnine teže priuštive. Dok su plaće rasle 49,7 posto, cijene nekretnina rasle su 79,6 posto. 

2015. prosječna neto plaća u Hrvatskoj iznosila je 5711 kuna, a u razdoblju travanj, svibanj i lipanj ove godine 1135 eura (8552 kune). To je rast od 49.7 posto, što je solidno za bogate države visokih plaća poput Njemačke, ali relativno sporo u odnosu na rast plaća država EU sličnog standarda kao Hrvatska.

Cijene nekretnina su između 2015. i druga tri mjeseca 2023. narasle za 79.6 posto. Savršeno je jasno da dojam o tome kako nikada nije bilo teže kupiti nekretninu nije samo subjektivan nego utemeljen na stvarnim podacima.

U Hrvatskoj se može očekivati pad cijena nekretnina, ali neznatan

O mogućnosti pada cijena nekretnina u Hrvatskoj razgovarali smo s agentom za nekretnine Sanjinom Rastovcem iz Sky Nekretnina. On smatra da postoje fundamentalni razlozi za očekivanje pada cijena u Hrvatskoj, ali da će zbog slabe ponude nekretnina on biti ograničen. 

"Prije nego što cijene nekretnina padnu, postoje brojni pokazatelji koji nam mogu ukazati na ono što nas očekuje. U zemljama EU pad broja kupoprodaja započeo je prije godinu dana, a sada se s odmakom pokazuje i logičan pad cijena. U Hrvatskoj prema najnovijim podacima bilježimo pad broja transakcija do 20 posto, što potvrđuju i kolege na terenu", objašnjava Rastovac. 

"Ovaj pad je posebno vidljiv kod nekretnina na obali jer je interes stranih kupaca u prvoj polovini godine smanjen, a prodaja nekretnina skupljih od 800 tisuća eura postala je izazovnija", dodaje.

"Nijedan rast ne može trajati vječno"

"Vrhunac potražnje u Hrvatskoj je bio u drugom kvartalu 2022 i od tada bilježimo određeni pad. To je očekivano jer nijedan rast ne može trajati vječno. Ako uzmemo u obzir globalni pad transakcija i cijena uzrokovan nepovoljnim ekonomskim kretanjima, rastom kamata i sve lošijom priuštivošću nekretnina, možemo zaključiti da se i u Hrvatskoj može očekivati sličan trend u narednih šest mjeseci", najavljuje. 

"No postoji i druga strana priče. Imamo malo kvalitetnih nekretnina, a investitori u gradovima poput Zagreba i Splita suočavaju se s brojnim izazovima, od dobivanja dozvola do nedostatka radne snage. Također, prodavatelji koji su već kupili stan na kredit s povoljnijom kamatom vjerojatno će se suzdržati od prodaje jer bi uzimanje kredita po trenutnim uvjetima značilo više kamate i veće mjesečne obroke za isti iznos.

Postoji mnogo faktora koji utječu na tržište nekretnina pa je teško točno predvidjeti ishod. No najvjerojatnije je da ćemo i dalje imati manju potražnju nego prošle godine i prošlog proljeća. Ipak, potražnja je i dalje veća od ponude, što vjerojatno neće rezultirati dramatičnim padom cijena, već eventualnim korekcijama kod nekretnina koje su prodavatelji precijenili", smatra Rastovac. 

Borba protiv rasta cijena nekretnina dio je šire borbe protiv inflacije

Središnje banke SAD-a i EU povećavale su kamatne stope kako bi se borile protiv rasta cijena. Ali ta monetarna politika je, slikovito rečeno, tupo oružje. Rast kamatnih stopa središnjih banaka se preko poslovnih banaka prebacuje na kompanije i građane. Ideja je da se zaustavi rast kredita u državi, uspori kolanje novca i općenito "ohladi" gospodarstvo.

Iako u većini EU postoji manjak nekretnina, politika podizanja kamatnih stopa putem poskupljenja kredita (rast kamata) smanjuje potražnju za nekretninama. Zaustavljanje rasta cijena nekretnina podjednako je važno kao i zaustavljanje rasta cijena hrane unatoč tome što cijene nekretnina ne ulaze u izračun opće stope inflacije.

To je opasno jer pogoršava problem manjka stambenih nekretnina, a slijedom toga i problem rasta cijena najma. Posebnu dimenziju problemu u Hrvatskoj daje turizam, koji je u gradovima poput Splita, Šibenika, Zadra, Rijeke i Pule smanjio stambeni fond i doveo do dodatnog rasta cijena nekretnina, pri čemu novogradnja ne prati rast potražnje.

Ostaje za vidjeti hoće li kombinacija domaćih i međunarodnih događanja dovesti do pada cijena nekretnina i kod nas.