POSLJEDNJIH šest godina listanje oglasnika s nekretninama nerijetko se čini nestvarnim zbog abnormalno visokih cijena nekretnina, koje su samo u prošloj godini u Hrvatskoj skočile za gotovo 15 posto. Primjerice, do prije šest godina se za 1000 do 1200 eura po kvadratu stan mogao kupiti u svakom većem gradu u Hrvatskoj, dok je to posljednjih godina, a naročito od prošle, gotovo nezamislivo.

Tako je u Zagrebu, ali i u ostalim većim gradovima gotovo nemoguće pronaći stan ili kuću za ispod 2100 eura po kvadratu. U brojnim obalnim gradovima, za čije su nekretnine ponajviše zainteresirani stranci, cijene su još paprenije.

Hrvatske nekretnine pri vrhu EU po rastu cijena

Stručnjaci objašnjavaju da su zbog inflacije prinosi na štednju niski, pa građani prebacuju novac sa štednje i ulažu ga u nekretnine kako bi mu sačuvali vrijednost, ali i da bi se iznajmljivanjem tih nekretnina osigurali dodatni prihodi.

Visoka inflacija, visoke kamatne stope, stalna geopolitička previranja i neizbježan strah od recesije su faktori koji su predodredili rast cijena nekretnina, koji je u Hrvatskoj samo u prošloj godini iznosio 14.8 posto.

Situacija nije puno drugačija ni u ostatku zemalja Europske unije, u kojima je na godišnjoj razini u trećem tromjesečju zabilježen rast cijena u prosjeku za 7.4 posto, uz izuzetak Danske, gdje su cijene pale za 2.4 posto. 

Jednak rast kao Hrvatska (2.8 posto) u odnosu na prethodno tromjesečje kao ima Slovačka, a slijede ih Irska i Portugal s rastom cijena od 2.9 posto te Francuska, gdje su one veće za 2.7 posto, dok su najskromnije porasle cijene u Švedskoj, i to za svega 1.1 posto. Najveći pad cijena nekretnina bilježi Danska, i to za 3.8 posto.

Najviše su poskupjele nekretnine u Estoniji, i to za čak 24.2 posto. Mađarska je također zabilježila velik skok, i to za 21 posto, a slijedi je Litva s rastom cijena od 19.3 posto. Nekretnine su pojeftinile u Švedskoj za 3.1 posto, Finskoj za 1.3 posto, Rumunjskoj za 1.2 posto te Italiji i Njemačkoj za 0.4 posto.

U Hrvatskoj je tako novogradnja u trećem tromjesečju bila 17.4 posto skuplja nego godinu ranije, dok je staroj gradnji porasla cijena za 14.5 posto. U Estoniji, koja bilježi najveći skok cijena, u trećem tromjesečju protekle godine cijena starogradnje porasla je za gotovo 30 posto u odnosu na isto razdoblje u 2021. godini.

Zagreb bilježi najveći porast cijena, a za njim Jadran

Prema podacima DZS-a, novogradnja je u trećem tromjesečju prošle godine poskupjela u prosjeku za 2.6 posto u odnosu na drugi kvartal, dok su u usporedbi s trećim tromjesečjem 2021. godine cijene ojačale za 17.4 posto. Cijene postojećih stambenih objekata više su za 2.9 posto na kvartalnoj, a 14.5 posto na godišnjoj razini.

Cijene stambenih objekata u trećem tromjesečju 2022. u odnosu na drugi kvartal iste godine u prosjeku su u Zagrebu više za 4.1 posto, a na Jadranu za 2.8 posto, dok su za ostala područja niže za 0.8 posto. Cijene nekretnina u Zagrebu porasle su i na godišnjoj razini, i to u prosjeku za 17.9 posto. Na Jadranu je rast iznosio 12.8 posto, a na ostalim područjima 13.9 posto. 

"Nije realno očekivati rast cijena" 

S početkom nove godine te ulascima u eurozonu i Schengen i prodavatelje i stručnjake zanima što nam donosi ova godina, dok potencijalne kupce nekretnina zanima hoće li cijene napokon stagnirati ili, u najboljem slučaju, padati. Boro Vojović, stručnjak za nekretnine i vlasnik tvrtke Opereta, ističe kako se prelaskom na euro ništa nije promijenilo jer je to već ukalkulirano u cijene koje imamo danas.

"To se vidi i po tome što smo imali 36 posto stranaca koji su kupili nekretnine u Hrvatskoj; na to se aludira kad se kaže da će se prelazak na euro odraziti na cijene. Činjenica je da smo prošle godine imali rekordan rast i, s obzirom na ono što sada vidimo na tržištu, realno je očekivati da se taj rast zaustavi", kaže. 

Hrvoje Travnikar, financijski stručnjak, kaže kako kod kredita nije bilo pretjeranih razlika prije Nove godine i poslije nje te da se ciklus stambenih kredita nastavlja. 

"U ovom trenutku nema pada, imamo samo zaustavljanje rasta" 

"Nastavlja se ciklus normalno, samo se pričekalo da se napravi konverzija u euro. Dogodilo se to da više nemamo kredite uz valutnu klauzulu, nego samo u eurima i neke stvari su se čak i pojednostavile", kazao je.

Činjenica je da su prošle godine cijene narasle, ali isto tako se njihova stagnacija osjećala krajem godine. Jelena Kravoščanec Todorović, direktorica agencije za nekretnine Opereta, smatra da više nije realno očekivati rast cijena.

"Možemo govoriti o nekakvom zaustavljanju, a što će se događati u budućnosti, ovisit će o više faktora. U ovom trenutku nema pada cijena, već samo imamo zaustavljanje njihovog rasta.

Uvelike će to ovisiti i o promjenama kamatnih stopa koje su porasle za 75 posto, a ako dođe do njihovog značajnog rasta, onda bi se mogao dogoditi novi trend cijena", kaže.

Smatra kako dio klijenata, odnosno postojeći korisnici kredita, neće moći podmirivati svoje obveze, ali i da određen dio tržišta više neće biti kreditno sposoban, što bi moglo dovesti do manje potražnje za nekretninama.

Kreditne stope usporile tržište nekretnina u Njemačkoj. Hoće li isto biti i kod nas?

Ipak, čini se da potencijalne promjene na tržištu najviše ovise o tome kako će reagirati Središnja europska banka. Trenutno je to vidljivo u Njemačkoj i Sloveniji, gdje su značajno porasle kreditne stope, pa je time i tržište nekretnina znatno usporilo.  

Naime, europske tvrtke za nekretnine bore se s padom procjena vrijednosti i sklapanja poslova nakon što su Europska središnja banka i drugi kreatori monetarne politike povećali kamatne stope u 2022., zaustavivši time neprekidan rast cijena imovine.

Ovih dana aktualni su podaci BNP Paribasa, jednog od vodećih njemačkih i međunarodnih konzultanata za nekretnine, koji u svojem izvješću prikazuje pad njemačkih poslova s nekretninama i to za 50 posto u četvrtom tromjesečju. Time je njemačko tržište nekretnina pretrpjelo snažan udarac jer su ulagači izbjegavali sklapanje poslova zbog snažnog skoka troškova.  

Direktor BNP Paribasa Marcus Zorn tvrdi kako je pogoršana opća situacija u svijetu onemogućila brojne velike kupoprodaje koje su već bile u marketinškoj fazi, ali na koncu nisu realizirane zbog rastućih troškova financiranja koji su doveli do sraza između cjenovnih očekivanja kupaca i prodavača.

"Kod nas nema naznaka za daljnjim dizanjem cijena nekretnina, ali ne možemo sa sigurnošću tvrditi da do toga neće doći. Sve najviše ovisi o bankama i njihovoj poslovnoj politici, odnosno HNB-u i direktivi Europske banke. Ovisi i o nastavku inflacije, hoće li se ona uspjeti zaustaviti ili ne i u kojem će smjeru sve skupa ići", kaže Kravoščanec Todorović.

Potražnja za nekretninama još uvijek je prisutna - čak veća od ponude

Ipak, potražnja za nekretninama je na samom početku ove godine još uvijek prisutna. Tako je, primjerice, na području Zagreba, gdje su najčešći kupci domaći ljudi i čiji je interes za kupnju nekretnine još uvijek izuzetno primjetan. Najviše se traže manji stanovi, oni od 50 do 60 kvadrata.

Za nekretnine na obali naviše se interesiraju stranci, a u prošloj su godini njih najviše kupovali Nijemci, Austrijanci i Slovenci. Kravoščanec Todorović smatra da s obzirom na to da je sada kod njih kriza izrazito prisutna i njihova su tržišta u zastoju, u narednom periodu nije za očekivati veći broj kupaca s tog područja.

"I dalje je potražnja veća od ponude. Moramo uzeti u obzir da se značajno manje gradilo zadnjih godina nego primjerice prije deset godina. Izdan je i značajno manji broj građevinskih dozvola. Posebno prethodnih nekoliko godina nije bilo toliko novogradnje na tržištu pa je zbog toga prisutna potražnja za novogradnjom i sve što se sada nalazi na dobroj lokaciji ima cijenu koja odgovara tom području.

Želim istaknuti da se ne može postići bilo kakva cijena za bilo kakvu nekretninu, nego su cijene unutar trenutnog prosjeka i one se odmah prodaju. Stranci se posebno zanimaju za kupnju novogradnje na moru jer ne žele ulagati u adaptaciju, ali i u izgradnju. Uvijek se više traže nekretnine u koje se treba minimalno ili uopće ne treba ulagati.

"Ljudi procjenjuju da je bolje kupiti novouređenu nekretninu"

Isto vrijedi i za unutrašnjost Zagreba, Osijeka i ostalih većih hrvatskih gradova, s obzirom na nedostatak radne snage i stabilizacije cijena građevinskog materijala u zadnjih šest mjeseci. Ljudi procjenjuju da im je bolje kupiti novouređenu nekretninu", kaže Kravoščanec Todorović.

Podsjetimo, guverner HNB-a Boris Vujčić sredinom prošlog mjeseca najavio je rast kamatnih stopa te smanjivanje inflacije na 7.5 posto u 2023: "Očekuje se da je proces povećanja kamatnih stopa u tijeku i da ova razina nije dovoljna da dovede stopu inflacije na srednjoročni cilj, pa se može očekivati da će se proces zatezanja monetarne politike uz povećanje kamatne stope nastaviti."

Europa se sprema za nagli pad vrijednosti nekretnina

Previranja oko istaknutih nekretnina u Londonu i Frankfurtu daju uvid u štetu koja čeka europske investitore u nekretnine dok se suočavaju s najoštrijim preokretom u povijesti. 

Od bremenitog procesa refinanciranja za poslovnu zgradu u londonskom Cityju do nategnute prodaje tornja Commerzbanka u njemačkom financijskom središtu, ulagači pokušavaju pronaći načine za premošćivanje nedostataka u financiranju dok se tržišta zajmova oporavljaju od naglo rastućih kamatnih stopa, piše Bloomberg.

Kažu kako će stvarnost zakucati na vrata u nadolazećim tjednima kada zajmodavci diljem Europe dobiju rezultate procjena na kraju godine. Ogromni padovi u procjenama prijete da će uzrokovati kršenje uvjeta kreditiranja, pokrećući hitne mjere financiranja od prisilne prodaje do upumpavanja svježeg novca.

"Europi će se dogoditi velik odmak od deset godina jeftinog novca. Količina nevolje i dislokacije je izvan normalnog", rekao je Skardon Baker, partner u privatnoj investicijskoj tvrtki Apollo Global Management.

Ogromni dugovi dosežu gotovo dva bilijuna eura

Zajmovi, obveznice i drugi dugovi u ukupnom iznosu od oko 1.9 bilijuna eura - što je gotovo veličina talijanskog gospodarstva - osigurani su komercijalnom imovinom ili su prošireni na stanodavce u Europi i Ujedinjenom Kraljevstvu, prema Europskom nadzornom tijelu za bankarstvo, istraživanju Poslovne škole Bayes i podacima koje je prikupio Bloomberg.

Otprilike 20 posto od toga ili oko 390 milijardi eura, dospjet će ove godine, a prijeteća kriza označava prvi pravi test propisa osmišljenih nakon globalne financijske krize kako bi se obuzdali rizici kreditiranja nekretnina. Ta bi pravila mogla na kraju učiniti korekciju strmijom i naglijom. 

"Mislim da će se revalorizacija dogoditi brže nego u prošlosti. Ljudi počinju biti izloženi kako plima nestaje", rekao je John O'Driscoll, voditelj poslovanja s nekretninama francuskog osiguravatelja Axa SA.

Novi će propisi potaknuti europske zajmodavce da agresivnije djeluju na loše zajmove. Također su u boljem stanju nego tijekom posljednje krize nekretnina prije više od deset godina, tako da bi mogli biti manje skloni dopustiti da se problemi nagomilaju, što stavlja teret na zajmoprimce. 

Posljedice krize iz 2008.

Nakon financijske krize 2008. većina banaka nije bila voljna opozvati loše zajmove jer bi to dovelo do velikih gubitaka - ta je praksa nazvana "produži i pretvaraj se". Prema novim pravilima o nenaplativim zajmovima, zajmodavci će morati rezervirati očekivane, a ne nagomilane gubitke. To znači da imaju manje poticaja mirno sjediti i nadati se oporavku vrijednosti imovine.

Dosad se procjene nisu dovoljno smanjile da bi stariji dug - zajmovi koje obično drže banke - ostao pod vodom, ali to bi se uskoro moglo promijeniti. Komercijalne nekretnine u Velikoj Britaniji koje procjenjuje CBRE Group prošle su godine pale za 13 posto. Pad se ubrzao u drugoj polovici godine, a broker je samo u prosincu zabilježio pad od 3 posto. Analitičari Goldman Sachs Groupa predviđaju da bi ukupni pad mogao premašiti 20 posto. 

Banke bi mogle djelovati prije nego što cijene dodatno padnu kako bi izbjegle kreditne gubitke, prisiljavajući zadužene stanodavce na teške alternative. Problemi postaju još teži za one koji se suočavaju s dospijećem duga. Zajmodavci smanjuju iznos vrijednosti nekretnine koji su spremni posuditi. To znači da bi niža procjena mogla djelovati kao dvostruki udarac, povećavajući jaz u financiranju.

"Apetit banaka je manji i ostat će manji sve dok se ne pojavi znak da je tržište dosegnulo dno", rekao je Vincent Nobel, voditelj kreditiranja temeljenog na imovini u Federated Hermesu. Novi propisi potiču banke da se pozabave lošim zajmovima i jedan od načina rješavanja problema je učiniti ih problemom nekog drugog.

Švedska je do sada bila epicentar krize, s predviđanjima da će cijene kuća pasti 20 posto u odnosu na vrhunac. Nekretninske kompanije izgubile su 30 posto svoje vrijednosti u prošlih 12 mjeseci, a švedska središnja banka i financijsko nadzorno tijelo opetovano su upozoravali na rizike koji proizlaze iz duga komercijalne imovine.

Moglo bi doći do "domino efekta"

Prema Andersu Kvistu, višem savjetniku direktora financijskog nadzornog tijela, pad vrijednosti nekretnina mogao bi izazvati "domino efekt" budući da bi zahtjevi za više kolaterala mogli izazvati nepovoljnu prodaju. 

Iako postoje neki džepovi stabilnosti poput Italije i Španjolske, koje su bile teže pogođene nakon globalne financijske krize, Ujedinjeno Kraljevstvo opada i postoje znakovi da bi Njemačka mogla biti sljedeća. 

S druge strane, postoji više opcija dostupnih za ulagače u nekretnine. Subjekti kao što su zatvoreni kreditni fondovi stalno su se širili tijekom prošlog desetljeća. Osiguravatelji i drugi alternativni zajmodavci imali su veći udio novih britanskih zajmova za nekretnine od velikih banaka u zemlji u prvoj polovici prošle godine, prema Bayesovoj anketi.

"U idućih 18 mjeseci ulagači će uložiti rekordnu količinu novca u takozvane oportunističke fondove koji se rizičnije klade na nekretnine", rekao je glavni izvršni direktor Cantor Fitzgeralda Howard Lutnick na Svjetskom gospodarskom forumu u Davosu prošli tjedan. Taj će trend pomoći ubrzati oporavak tržišta komercijalnih nekretnina.

Ovi novi alati mogli bi učiniti previranja kratkotrajnijima nego u prošlosti, kada su banke godinama držale loše kredite. Louis Landeman, kreditni analitičar u Danske Banku u Stockholmu, očekuje da će resetiranje biti relativno uredno i da će zajmoprimci imati dovoljno za poduzimanje protumjera.

"Svatko tko smisli kreativan način popunjavanja te praznine, dobro će se zabaviti", rekao je Mat Oakley, voditelj komercijalnog istraživanja u Savillsu.