USKORO kreće novi krug prijava za subvencioniranje stambenih kredita preko Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN). Do 15. veljače bit će objavljen rok za dostavu ponuda kreditnih institucija zainteresiranih za sudjelovanje, a od 20. ožujka zaprimat će se zahtjevi građana.

Ove godine bit će izdvojeno oko 70 milijuna kuna državnih sredstava za planiranih 5800 zahtjeva. Mjeru mogu koristiti svi građani Republike Hrvatske mlađi od 45 godina koji u svom vlasništvu nemaju stan ili kuću, a ispunjavaju uvjete banke za dobivanje stambenog kredita.

Ovo je osma godina u kojoj APN provodi natječaje za stambene subvencije, a ukupno ih je do sada odobreno 27.700. Iako mu je cilj da građanima olakša stjecanje prve nekretnine, program prate kontroverze, a u najmanju je ruku upitno je li njegov neto efekt pozitivan.

Broj i iznos subvencija rastu iz godine u godinu

Subvencioniranje kupnje prve nekretnine provodi se od 2017. s određenim izmjenama. U početku se subvencioniralo 50 posto mjesečnog anuiteta kredita bez obzira na to gdje se kupuje, što se kasnije promijenilo na subvencioniranje od 30 do 50 posto s obzirom na stupanj razvijenosti grada ili općine. Tako je postotak subvencije u Zagrebu 30 posto, Osijeku 33 posto, Gospiću 36 posto, Vukovaru 42 posto, Gračacu 50 posto itd.

Broj i ukupni iznos subvencija rastu iz godine u godinu. 2017. je odobreno 2299 zahtjeva, 2018. 2944, 2019. 4150, 2020. su bila čak dva kruga i odobrena su ukupno 8153 zahtjeva, 2021. 4623, a 2022. 5680. Ova godina će s planiranih 5800 zahtjeva biti rekordna.

Raste i ukupni iznos sredstava koje država osigurava, od 17.5 milijuna kuna 2017., već 2018. se penje na 45 milijuna kuna, 2022. na 50 milijuna kuna, a 2023. planira se izdvojiti 70 milijuna kuna državnih sredstava (preračunato u eure).

Za subvencije je iz državnog proračuna dosad isplaćeno više od 456.7 milijuna kuna do veljače 2022., a do sada je ukupni iznos vjerojatno premašio pola milijarde kuna. Očit je inflatorni trend broja subvencija, iznosa subvencija i ukupnog troška subvencija.

EU upozorila Hrvatsku da potiče neodrživ rast cijena nekretnina

Da subvencioniranje kupnje nekretnina APN-om dovodi do većeg rasta cijena nego što bi inače bio, slažu se brojne institucije, ekonomski stručnjaci i političke stranke. Europski odbor za sistemski rizik (ESRB), koji nadgleda financijski sustav EU te ublažava i sprječava rizike, još je 12. veljače 2022. upozorio Hrvatsku, Mađarsku i Slovačku na neodrživ rast cijena nekretnina.

Kao uzroke naveli su to što značajan dio potražnje dolazi od stranaca, potom potrese u Zagrebu i na Baniji 2020. te subvencioniranje stambenih kredita. "Vlada Hrvatske je 2020. produžila shemu stambenih subvencija koja je na snazi od kraja 2017. i osigurava više stope subvencija u manje razvijenim regijama za kupnju prve nekretnine”, navodi se u upozorenju.

“Do neke mjere ovu dinamiku potaknuo je državni sustav stambenih subvencija, s povećanjem udjela subvencioniranih kredita od 18 posto u 2019. do 35 posto u 2020. Mnogi novi zajmovi bili su krediti subvencionirani od države", jasan je ESRB.

Istraživanje HNB-a potvrdilo da Hrvatska subvencijama potiče rast cijena

Istraživanje HNB-a iz 2021. godine također je utvrdilo da subvencije APN-a dodatno povećavaju rast cijena nekretnina: "Zaključujemo da je subvencioniranje stambenih kredita djelovalo kao prociklična mjera koja je pridonijela postojećem trendu rasta cijena stanova u Hrvatskoj."

"Konačno, na osnovi regionalnih varijacija u intenzitetu subvencija koje su uvedene 2018. godine, zaključujemo da su subvencije utjecale na cijene nekretnina u područjima i regijama u kojima je tržište nekretnina najaktivnije", jasni su rezultati istraživanja HNB-a, autora Davora Kunovca i Ivana Žilića.

Utvrđeno je i da se više od dvije trećine (68 posto) subvencija koristilo za kupnju stana, a na najrazvijenije gradove i općine otpada 60.9 posto subvencija. Trećina subvencija (33.4 posto) je završila u Zagrebu. Subvencije su poremetile i dinamiku kupoprodajnih transakcija tijekom godine pa je nakon uvođenja APN subvencija vidljivo grupiranje većeg broja u mjesecima kada se vršila prijava iako se ukupan broj transakcija tijekom godine nije značajno mijenjao.

"U listopadu 2017. kada je zaključen prvi krug poziva za subvencije, cijene stanova bile su za 6.18 posto više nego u siječnju 2015. Činjenica da je to bilo prvo signifikantno povećanje cijena u promatranom razdoblju govori u prilog tomu da su subvencionirani stambeni krediti uistinu potaknuli rast cijena. Nakon subvencija iz 2017. cijene stanova pale su, no ponovno su porasle u kolovozu 2018. kada je najavljen sljedeći krug subvencija", pokazuju rezultati istraživanja.

Dakle, u prvoj godini je bilo jasno kako subvencije podižu cijenu, a taj efekt je iz godine u godinu sve veći. To je onima koji su osmislili program APN subvencioniranja mogao prognozirati bilo koji iole obrazovani ekonomist, ali takvoga ili nije bilo uz osobe koje su donijele odluku ili su ga ignorirali.

Kontraproduktivni rezultati, promašeni ciljevi, velik prostor za korupciju

Ne samo da su rezultati APN subvencioniranja kontraproduktivni nego su i sami ciljevi krivo postavljeni. Točnije, postavljeni su ciljevi koji nemaju veze sa samim programom ili su čak u suprotnosti. Jedan od argumenata za to je demografski aspekt, koji je uključen u program subvencioniranja produljenjem njegovog trajanja za svako novorođeno dijete.

Vlada je na svojim stranicama početkom 2022. navela da je u obiteljima koje koriste subvencije rođeno 4600 djece, ali je nemoguće provjeriti koliko je djece od tog broja rođeno upravo zbog subvencioniranja putem APN-a. Korelacija ne pretpostavlja uzročnost osim ako se može dokazati, a nema nikakvih dokaza da su djeca rođena zbog subvencija na kupnju nekretnine.

Drugi cilj projekta je socijalni, da se olakša stjecanje prve nekretnine. No samo subvencioniranje ne eliminira činjenicu da je potrebno biti kreditno sposoban (često se traži ugovor o radu na neodređeno) da bi banke uopće prihvatile subvenciju putem APN-a kao dio otplate.

Time se socijalni aspekt u početku eliminira jer selektira samo one koji su dugoročno kreditno sposobni, a eliminira kreditno nesposobne, uglavnom siromašnije. Budući da svi plaćaju poreze, a država prihodima od poreza financira troškove subvencija, oni koji nisu kreditno sposobni, dakle siromašniji ljudi, indirektno preko države subvencioniraju kupnju nekretnine kreditno sposobnima.

Velik je prostor za malverzacije. Nije rijetkost da korisnici APN-ovih subvencioniranih kredita kupe stan od vlastitih roditelja. Iznajmljivanje stanova kupljenih uz subvenciju je praksa, a ne iznimka. Osim subvencija APN-om, to se odnosi i na POS-ove stanove, a lako se može provjeriti preko interneta da su POS-ove zgrade diljem Hrvatske, posebno uz obalu, pune apartmana.

Jedan od poznatijih primjera je slučaj Krešimira Žunića, nekadašnjeg HDZ-ovog zamjenika direktora APN-a poznatog po izjavama "Pa mene je sram koliko nemam, a ne imam! Pa što će premijer misliti o meni?" i "Meni treba pomoć! Meni treba pomoć!".

On je 2021. prodao stan koji je bio kupio iz programa poticanja stanogradnje dok je bio zamjenik direktora APN-a, a s obzirom na cijenu po kojoj ga je kupio, zaradio je oko 27 tisuća kuna.

Na pitanje "Može li se kupiti, odnosno subvencionirati nekretnina kupljena od članova uže obitelji (roditelj, brat, sestra)?", APN na službenim stranicama jednostavno odgovara: "Da." Gleda se samo vlasništvo nad nekretninama i uopće nije bitno koliko drugih oblika imovine netko ima.

Možete imati milijun kuna u gotovini, dionicama, obveznicama ili nekoj drugoj imovini i opet biti kandidat za POS i subvencije APN-a. Nije bitno ni prošlo stanje pa se tako može darovati nekretnina drugom članu obitelji i opet dobiti pravo na subvenciju za kupnju "prve" nekretnine.

Sve veći rast cijena nekretnina, subvencije samo pogoršavaju problem

Iste godine kada je uvedeno subvencioniranje kupnje prve nekretnine preko APN-a ukinuto je oslobođenje od poreza na promet nekretninama za kupnju prve nekretnine. Samo taj porez povećava trošak kupnje nekretnine za 3 posto.

U trećem kvartalu 2022. cijene nekretnina u Hrvatskoj bile su 14.8 posto veće nego u istom razdoblju prethodne godine. Prosjek EU je 7.4 posto, tek pola rasta u Hrvatskoj. Subvencioniranje preko APN-a nije odgovorno za većinu tog rasta, ali jest za jedan dio, i to dokazano.

Ako uzmemo u obzir da je svake godine rast bio veći zbog APN subvencija, a svake nove godine se dodatni rast akumulirao na dodatni rast iz prethodne godine efektom snježne kugle, onda danas svi plaćaju puno više nego što bi plaćali da program nikad nije uveden.

Činjenica je da nitko ne može izbjeći taj efekt APN-a na cijene, dodatni rast cijena ugrađen je u sve cijene. Najracionalnija stvar za sve je da uzmu subvenciju i time pokriju barem dio troškova jer negativne posljedice programa subvencioniranja svakako moraju podnositi.

Nastao je začarani krug u kojem subvencije dovode do većih cijena, veće cijene dovode do potrebe ljudi da uzmu subvencije, što nastavlja program subvencioniranja, cijena nekretnina dodatno raste zbog subvencija, a svake godine se sve ponovno odvija. Svaki dodatni rast dodaje se na dodatni rast iz prošlih godina te nastaje lavina rasta cijena.

Unatoč tome što brojne institucije i stručnjaci upozoravaju na štetnosti subvencioniranja kupnje nekretnine preko APN-a, vlada ne planira odustati. Procjenjuje se da je to politički skupo jer bi se tako priznala pogreška. Nažalost, neke pogreške traju vječno, a ljudi zagovaraju njihovo očuvanje ma koliko bile velike.