U HRVATSKOJ su cijene nekretnina u posljednje vrijeme zabilježile značajan rast. Istovremeno, bilježi se pad volumena prodaje, odnosno smanjenje broja transakcija na tržištu nekretnina.

Ranilović: Cijene rastu, promet pada

Tema je to o kojoj se u posljednje vrijeme dosta govorilo u javnom prostoru. Predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i direktor agencije Kastel nekretnine Dubravko Ranilović govori za Index da se paralelno odvijaju dva procesa.

"Cijene i dalje rastu s jedne strane, a s druge strane usporava se promet i prodaja svih nekretnina, odnosno, stambene nekretnine se ne prodaju kako su se prodavale. Prema podacima Porezne uprave, na nivou Hrvatske u prvom polugodištu 2025. naspram istog razdoblja u 2024., pad prometa svim nekretninama je 15.3 posto.

Što se tiče stanova, za isto razdoblje, pad je 13.6 posto. Sve je to zaista veliki pad. Najveći pad za jedno polugodišnje razdoblje od 2015 godine. Istovremeno, godišnji rast cijena nekretnina je 11.3 posto u 2024. naspram 2023., prema podacima Burza nekretnina.

Taj podatak se tiče cijena nekretnina koje su se prodale, a ne one koje su oglašene, a nisu prodane. Mnoge cijene su toliko visoke da se veći dio nekretnina uopće ne može prodati. Proda se okvirno niti jedna trećina oglašenih nekretnina jer dosta zahtjeva su doista nerealni i većina ponuđenih nekretnina u godini dana ne ugleda kupca. Tržište je puno nekretnina koje se ne prodaju", rekao je.

"Svaki treći kupac je stranac"

"Što se tiče udjela novih stanova, tu i dalje imamo blagi porast, ali uz znakove usporavanja. Do usporavanja dolazi jer su neki investitori ipak postavili previsoke cijene. Investitori su pomalo nerealno određivali te cijene i nisu računali da se samo najkvalitetniji projekti na odličnim lokacijama mogu prodati po najvišim cijenama. Ta pogrešna predviđanja će im se ipak obiti o glavu usporavanjem prodaje", govori.

"Treba napomenuti da je potražnja u padu. Postoji oni najbogatiji koji će investirati ipak u one najbolje projekte, a ostalih kupaca je sve manje", govori.

Ističe da je u Hrvatskoj više nego svaki treći kupac stambene nekretnine stranac.

"Zapravo sve primorske regije ovise o turizmu i potražnji stranaca, no i tu vidimo da promet pada. Najizraženiji se pad prometa osjeti zbog smanjenog interesa Nijemaca, Austrijanaca i sl. Smatram da je problem i porez na turistički najam koji je vrlo nizak.

Prepušten je lokalnoj upravi na određivanje, a nije mu temelj vrijednost nekretnine, zbog čega je uopće manje stambenih nekretnina u opticaju na tržištu. Tako se smanjuje ponuda stanova i kuća za prodaju za najam na tržištu što utječe na rast cijena. Zaključak je da treba poticati ponudu a ne potražnju, što bi na kraju stabiliziralo tržište i svelo ga u realne okvire", zaključio je.

Kolike su cijene? Kvadrat na Stenjevcu dođe više od 5000 eura

Na stranici GoHome, koja okuplja oglase s internetskih oglasnika i web stranica agencija za prodaju nekretnina, za stanove u Zagrebu je pronađeno 14.382 nekretnina, a prosječna cijena iznosi 3.759 €/m². Što se tiče Splita, pronađena je 1121 nekretnina, s prosječnom cijenom od 4.609 €/m². U Rijeci je pronađeno 12.893 nekretnina, a prosječna cijena iznosi 3.424 €/m². Treba reći da se ove cijene odnose na sve stanove

Što se tiče novogradnje, kako smo vidjeli na stranicama Index oglasa, kvadrat stana na Stenjevcu dođe 5.126 €/m², na Remetincu 4.118 €/m², na Črnomercu 5.779 €/m², a na Trešnjevci 6.000 €/m².

Vujović: Sve je manje novih stanova, rastu troškovi izgradnje

Direktora Operete Boru Vujovića pitali smo više o porastu cijena novih stanova.

"Kad pričamo o novogradnji, tu vidimo da je sve manje novih stanova, narasli su troškovi izgradnje. To nije priča, to je doista tako. U cijeni novog kvadrata imate PDV, a i sve je manje dobrih građevinskih zemljišta.

Što se tiče Zagreba, imamo i novi GUP koji je na nekim mjestima smanjio izgradivost, zbog čega se povećava udio zemljišta u cijeni kvadrata. Ne kritiziram taj GUP, ali radi se čisto o činjenici na terenu", rekao je Vujović.

Ne misli da su investitori pohlepni

Dodaje kako se govori da su investitori pohlepni, no smatra kako to nije tako. Ističe da cijeli proces od ishodovanja dozvole do izgradnje traje četiri godine, navodeći da postoji puno troškova za investitore zbog čega se ne može reći da se radi o ekstra profitu.

"Ono što bih istaknuo kao problem, to su investitori koji kupuju zemljište i čekaju da prodaju stanove kako bi ih kupci stanova financirali", još je rekao

Sto se tiče daljnjeg porasta, govori da je smatrao kako cijene niti za ovu godinu neće rasti.

"No, opet je raslo. Tu je bolje za statistiku pratiti polovne stanove jer su oni prodani sad, ne prije dvije godine. Ne govorim o pojeftinjenju, ali vjerujem da će doći do usporavanja toliko izraženog trenda porasta cijena. Moje predviđanje je da će se smanjiti dvocifreni postotci, tj. da porast neće biti toliko izražen", objasnio je.

Split je još skuplji od Zagreba

U Splitu su cijene nekretnina još više nego u Zagrebu. U listopadu je prosječna cijena kvadrata bila 15 posto veća nego u istom mjesecu prošle godine (5.315 eura u odnosu na lanjskih 4.626 eura), donio je N1.

U jednoj grupi na Facebooku, gdje ponuditelji također zaobilaze agencije, N1 je uočio oglas za prodaju garsonijere u novogradnji na splitskim Mejašima, u blizini trgovačkog centra Mall of Split, površine 23 kvadrata s lođom, a za koju je tražena cijena 160.000 eura te još 20.000 eura za parkirno mjesto. To je tek malo ispod 7.000 eura za kvadrat.

Kako smo pronašli na Index oglasima, kvadrat novog stana na Marjanu košta 7.134 €/m², na Mejašima 6.003 €/m², na Mejama 7.294 €/m².

Biliškov: Novogradnju ne možete naći ispod 5000 eura po kvadratu

Što se tiče Splita i okolice, popričali smo s Marinom Biliškovim iz agencije Biliškov nekretnine.

"Cijelo vrijeme se i u nas događa lagano poskupljenje, kako u Splitu, tako i u okolici. Popraćeno je to inflacijom i nedostatkom stanova. Split se nema gdje širiti i to rezultira podizanjem cijena. Vrijedi to i za polovne stanove, ali i novogradnju. Zanimljivo je da se u Splitu više traži novogradnja nego polovni stanovi.

No novogradnju ne možete naći ispod 5000 eura po kvadratu. U novom luksuznom projektu cijene će ići od 7.500 pa čak do 10 tisuća eura po kvadratu. Split se nema gdje širiti i takva priča je realnost", govori Biliškov.

"Cijene u novogradnji zasad neće padati"

Pitamo ga kad će cijene početi padati.

"Smatram da će padati cijene polovnih stanova, ali novogradnja zasad neće padati, barem dok ne dođe do veće izgradnje stanova, bilo putem privatnih investitora ili države. Treba imati na umu i da kad kupite polovni stan, unatoč tome što će cijena padati, vi trebate potrošiti određeni novac za renovaciju jer su poskupjeli i radovi i materijal. Ti stanovi zahtijevaju ulaganje", dodaje.

Pitamo ga bi li se nekome možda trenutačno više isplatio dugoročni najam od kupnje stana.

"Problem s tim najmom je što u svakom ugovoru imate otkazni rok. Vi niste zaštićeni stanar i svatko vas može izbaciti. Nisu ugovori kao u Njemačkoj. Zato ti najmovi ipak nisu toliko popularni", zaključuje Biliškov.