DRŽAVA najavljuje da će ispraviti sve probleme s nekretninama koji su nastali zbog promjena koje je poticala. Tako bi se mogao sažeti Nacionalni plan stambene politike RH do 2030. koji je predstavio ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić.

>> Objavljen plan stambene politike. Vlasnici će stanove moći dati na upravljanje APN-u

U tom dokumentu su "identificirani razlozi, kao i odgovori na iznimno visoke cijene stanova za kupnju, ali i najma u RH", rekao je Bačić. Tri su glavna razloga: veći rast potražnje od ponude jer građani koriste nekretnine kao oblik štednje, rast broja nekretnina koje kupuju stranci i rast cijena građevinskog materijala zbog rata u Ukrajini.

Država stvorila problem, sad tvrdi da će ga riješiti novim uplitanjem...

Ono što prešućuje je da država desetljećima potiče ponašanje koje je dovelo do rasta cijena nekretnina. Poreznom politikom, često i direktnim poticajima, zapravo se ohrabrivalo stvaranje problema koji se sad žele popraviti.

Treba podsjetiti da je država direktno sudjelovala u rastu cijena nekretnina. Doslovno ga je poticala, iako su mnogi upozoravali na štetnost toga. Radi se o subvencioniranju preko državne Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), koje u različitim oblicima postoji od 2017.

2023. je ukupna visina subvencija iznosila 286 milijuna eura, a već do tada je bilo utrošeno 139 milijuna eura. Iznos subvencije se povećavao iz godine u godinu, a čak i da se više nikada APN ne provede, dolazimo do ukupne subvencije (već plaćeno plus ono što još treba platiti) od 425 milijuna eura.

...i to uz pomoć iste agencije kojom je stvorila problem

Svi su upozoravali na to da APN povećava rast cijena nekretnina, od ekonomskih analitičara, preko EU i Hrvatske narodne banke (HNB), do stranaka. Primjerice, još u veljači 2022. je Europski odbor za sistemske rizike (ESRB) napisao u izvješću kojim upozorava Hrvatsku. "Do neke mjere ovu dinamiku (rast cijena) potaknuo je državni sustav stambenih subvencija... "

Država je sedam godina direktno APN-om poticala rast cijena nekretnina. One bi rasle i bez toga, ali manje. Sada uvodi mjere zbog problema u čijem je stvaranju direktno sudjelovala. Ne samo to nego velik dio posla preuzima ista institucija koja je provodila dosadašnje, suprotne politike, a to je APN. 

Probleme je lako detektirati

Ipak, treba priznati da je ministar Bačić dobro detektirao probleme. U Hrvatskoj je jako puno nenastanjenih stanova i njihov udio raste, a priuštivost i kupnje i najma je jako niska, jedna od najmanjih u cijeloj EU.

Broj izgrađenih stanova i njihova površina rastu, ali prošlogodišnjih 16.5 tisuća završenih stanova površine 1.5 milijuna m² je daleko od vrhunca 2007., kada je izgrađeno 25.6 tisuća stanova ukupne površine 2 milijuna m².

Prema tim podacima, građevinski sektor u Hrvatskoj nikada se nije oporavio od krize, a unatoč visokim cijenama gradnja nije dostatna za pokrivanje rasta potražnje. Proteklih godina je Hrvatska bila popularna među stranim kupcima, a u nekim županijama se više od 30 posto svih kupnji odnosilo na njih.

Stvaranje problema s dugoročnim najmom je rezultat vladine politike

Turizam smanjuje stambeni fond u turističkim gradovima, ali u stvaranju takve situacije je sudjelovala država. Konkretno, politika poreznog favoriziranja kratkoročnog iznajmljivanja desetljećima je "izbacivala" dugoročne najmoprimce iz centara turističkih gadova.

Sve do ove godine, kada su povećani porez na kuće za odmor, koji se nije mijenjao od 90-ih, te paušalni porez na iznajmljivanje apartmana, porez na dugoročni najam je efektivno bio daleko veći.

Financijski je stvorena situacija da se daleko više isplati iznajmljivati nekretninu nekoliko mjeseci i platiti simboličan porez nego sklopiti ugovor o dugoročnom najmu s najmoprimcem, na koji se plaćao porez na imovinu po stopi od 10 posto (nakon umanjenja).

Porez na nekretnine je bio prvi korak, sada slijede direktne mjere

Desetljećima je država de facto poticala prebacivanja stambenih nekretnina iz dugoročnog u kratkoročni najam, subvencije preko APN-a, održavala i još održava dokazano korumpirani program POS stanova, a ne samo da nije vidjela problem u svemu tome nego je aktivno branila takav smjer od javnih i institucionalnih kritika. Sad naglo povlači kočnicu i okreće se u drugom smjeru.

Vlada želi aktivirati prazne nekretnine porezom, poticati dugoročni najam, jačati pravnu sigurnost najamnog odnosa i poticati gradnju stanova. Najavljeni porez na nekretnine je sigurno glavno oruđe koje će koristiti, a u nadležnosti je Ministarstva financija. Ministru Bačiću ostaju drugi, direktniji alati.

Novi Zakon o prostornom uređenju prvi će put u povijesti utvrditi novu namjenu u prostornim planovima, prostor za priuštivo stanovanje. To će se kombinirati sa Zakonom o poticanoj stanogradnji, pa se može pretpostaviti da će se uspostaviti posebni dijelovi gradova u kojima će se graditi samo socijalni stanovi za najam.

Problem je što se time stvaraju posebne urbane zone u kojima će živjeti oni slabijeg socijalnog status, tj. s manjim plaćama. Druga riječ za to je getoizacija. Ako je suditi prema iskustvima drugih država, to će dovesti do problema s nasiljem i kriminalom te zapravo dodatno ograničiti mogućnosti siromašnih za obrazovanjem i rastom prihoda.

Ljudi će davati državi stanove da ih iznajmljuje za njih, poznati neki detalji

Najveća promjena je ideja da vlasnici nekretnina mogu predati nekretnine koje ne koriste na upravljanje APN-u tijekom tri do deset godina. Uvjet je da nekretnina mora biti prazna dvije godine prije toga.

Država, tj. APN, unaprijed će isplatiti vlasniku cijeli iznos najma za razdoblje u kojem je dogovoreno da će nekretnina biti pod kontrolom APN-a. Za primjer, ako socijalni najam bude 500 eura mjesečno, za pet godina najma Agencija će isplatiti vlasniku 30 tisuća eura unaprijed, u dvije rate.

"Tako će, primjerice, vlasnik stana od 65 kvadrata u Zagrebu, koji potpiše ugovor na 6 godina, dobiti nešto više od 42 tisuće eura. Prvu ratu dobit će odmah nakon potpisivanja ugovora, a druga rata bit će mu isplaćena tijekom trajanja ugovora. Visine rata još nisu definirane, ali prva sigurno neće biti manja od 50 posto", dodao je Bačić.

>> Stanove ćete moći dati na upravljanje APN-u, objavljeno koliko će se moći zaraditi

Time se želi skinuti sav teret s leđa najmodavca vezan za iseljavanje, neplaćanje i općenito nesigurnost. Najmoprimac će državi plaćati 40 posto manje od onoga što je država isplatila najmodavcu. Najamnina će se određivati prema plaćama, a iznosit će 30 posto od plaće u kućanstvu minus troškovi režija.

Uključenost APN-a ne nudi razlog za optimizam

Hoće li država uspjeti spasiti situaciju koju je sama stvarala desetljećima? Možda, iako povijest APN-a i korupcijskih afera povezanih s njim ne nudi previše nade. Većina mjera je velika novost u Hrvatskoj, poput predaje nekretnina na upravljanje APN-u, ali novost su bile i subvencije preko APN-a, pa su donijele više štete nego koristi. Ideje su jedno, a provedba nešto sasvim drugo.

Nepriuštivost stanovanja i najma u Hrvatskoj nije novost, u tome se slažu sve nacionalne i svjetske statistike. Pitanje je može li se državi koja je do sada tvrdoglavo vodila politike koje su poticale rast cijena i smanjivanje stambenog fonda, uz neizostavnu razgranatu korupciju, vjerovati da će transparentno i legalno voditi suprotne politike.