ZA SADA samo Dubrovnik i Split imaju maksimalan zakonski dopušten paušalni porez za iznajmljivanje apartmana u turizmu, koji iznosi 199 eura godišnje. Split ga je tek ove godine povećao na maksimalnu razinu, i to samo za apartmane koji se nalaze u samom centru grada.

Prema najavama političke platforme Zagreb je naš, iz koje dolazi gradonačelnik Tomislav Tomašević, priključit će im se Zagreb. Trenutno paušalni porez za djelatnost iznajmljivanja i smješta u turizmu iznosi 40 eura, a odluka o povećanju na 199 eura je na javnom savjetovanju.

"Grad Zagreb ovom odlukom želi potaknuti vraćanje stanova u sustav dugoročnog najma, čime se ostvaruje preduvjet da stanovanje građanima postane priuštivije", objavili su iz Zagreb je naš.

Želi se potaknuti dugoročni najam umjesto iznajmljivanja turistima

Na redovnoj konferenciji za medije je gradonačelnik Tomislav Tomašević objasnio zašto se odlučilo na ovaj potez. "Glavni je razlog da su najamnine, odnosno stanarine za stanovnike grada, postale neizdržive. Ovime želimo potaknuti vlasnike stanova na dugoročan najam, odnosno da ih iznajmljuju stanovnicima grada umjesto turistima", istaknuo je.

Iako se spekuliralo da je dio razloga i nadoknada gubitka prihoda grada zbog toga što je prema poreznoj reformi vlade predviđeno ukidanje prireza od 1. siječnja 2024., Tomašević je to opovrgao. "Ove špekulacije po medijima da ćemo tako kompenzirati dio prihoda koje će Zagreb izgubiti zbog porezne reforme, naravno, ne mogu biti točne. Radi se između 200 i 220 milijuna eura (gubitka prihoda zbog ukidanja prireza), a povećanje paušala će doprinijeti povećanim prihodima grada od samo 1.5 milijuna eura", objasnio je.

Iznajmljivanje turistima je porezno favorizirano u odnosu na iznajmljivanje za stanovanje

Iako je najava dovela do negodovanja među turističkim iznajmljivačima, jer se ipak radi o peterostrukom povećanju, intencija je da se smanji razlika između oporezivanja dugoročnog najma i turističkog najma. Prihod od dugoročnog najma se oporezuje prema Zakonu o porezu na dohodak, a stopa oporezivanja je 10 posto od svote najamnine koja je umanjena za 30 posto.

Primjerice, za prihod od najma stana u iznosu od 1000 eura mjesečno porez iznosi 70 eura. Najamnina (1000 eura) se umanji za 30 posto (300 eura), i na dobiveni iznos (700 eura) se obračuna stopa poreza od 10 posto. Tako ukupan iznos poreza na najam stana od 1000 eura mjesečno iznosi 70 eura.

Na taj iznos se dodaje prirez Gradu Zagrebu, koji iznosi 18 posto od utvrđenog poreza, što iznosi dodatnih 12.6 eura. Ukupno na najam stana u iznosu od 1000 eura najmodavac plaća 82.6 eura mjesečno. Godišnji iznos poreza je 991.2 eura.

Okvirno, iznajmljivanje apartmana je do sada bilo 25 puta manje oporezivano od oporezivanja dugoročnog najma. Kada se uvede maksimalna stopa paušalnog poreza za djelatnost iznajmljivanja i smještaja u turizmu (199 eura), oporezivanje dugoročnog najma će biti pet puta veće.

Iz izračuna je jasno kako porezna politika favorizira turistički najam u odnosu na dugoročni najam za stanovanje. Povećanje paušalnog poreza na maksimalnu razinu neće ukinuti tu poreznu povlaštenost turističkog najma, ali će ju umanjiti.

Veliki rast najamnine u Zagrebu u proteklih nekoliko godina

Cijena dugoročnog najma je dramatično narasla u Zagrebu zadnjih nekoliko godina. 2014. je prosječni najam trosobnog stana iznosio 1100 eura, dvosobnog 790 eura, a jednosobnog 550 eura. Do 2022. je najam trosobnog stana narastao na prosječno 1450 eura (rast od 32 posto), dvosobnog stana 1050 eura (rast od 33 posto), jednosobnog 770 eura (rast od 40 posto).

Uspoređujući s drugim glavnim gradovima država EU, Zagreb je skuplji od rumunjskog Bukurešta (1100 eura trosobni/820 eura dvosobni/ 520 jednosobni), bugarske Sofije (860 eura jedn./ 600 eura dvo./ 420 eura jedn.), poljske Varšave (1150 eura jedn./ 880 eura dvo./ 610 jedn.), ciparske Nikozije, Vallette na Malti i estonskog Tallinna.

Zanimljivo, njemački grad Bonn ima iste prosječne cijene trosobnih stanova kao Zagreb, dvosobni stanovi u Zagrebu su 50 eura jeftiniji, jednosobni 110 eura jeftiniji, ali je najam kuća u Zagrebu 700 eura skuplji nego u tom njemačkom gradu.

Turizam u Zagrebu buja, to dovodi do opasnosti od apartmanizacije

Činjenica je i da Zagreb zadnjih godina postaje poželjna turistička destinacija. Iznajmljivanje turistima u gradovima poput Splita, Dubrovnika, Rijeke, Pule, Zadra i ostalih uz obalu povećava cijene najma jer smanjuje fond nekretnina koje se nude za dugoročni najam.

To je jedna od negativnih posljedica turizma baziranog na apartmanizaciji, u kojem je Hrvatska svjetski fenomen. Čak 60 posto turističkih kreveta u Hrvatskoj je u apartmanima, dok se u Portugalu, Grčkoj, Španjolskoj i Italiji između 19 i 35 posto kreveta nalazi u apartmanima.

Koliko je Zagreb postao turistička destinacija, pokazuje podatak da je 2022. u njemu ostvareno više turističkih dolazaka nego u Dubrovniku, i najviše od svih gradova u Hrvatskoj. Još uvijek je broj noćenja manji nego u Dubrovniku, Splitu, Rovinju, Poreču, Umagu i Medulinu, ali je veći nego u Puli, Zadru i Opatiji.

2022. broj dolazaka i noćenja turista u Zagrebu još nije bio na razini 2019., ali prateći trend, jasno je kako se razvija u veliko turističko središte. 2010. je ostvareno 666 tisuća dolazaka i milijun noćenja, 2019. 1.45 milijuna dolazaka i 2.6 milijuna noćenja.

Pandemijske 2020. i 2021. su oštro pogodile zagrebački turizam, pa je 2022. s 1.08 milijuna dolazaka bila na razini 2015., a s 2.2 milijuna noćenja na razini 2017. Ipak, jasno je da će se turizam u Zagrebu nastaviti razvijati, a u zemlji koja turizam bazira na apartmanizaciji to znači veliki rast broja apartmana.

Porezno favoriziranje iznajmljivanja turistima u odnosu na iznajmljivanje za stanovanje može ukinuti samo država

Neosporna je činjenica da se iznajmljivanje turistima daleko manje oporezuje od iznajmljivanja za stanovanje. Zbog zakonskog ograničenja maksimalno dopuštenog iznosa paušala od 199 eura, to se ne može promijeniti. Ta situacija traje desetljećima, i stvorila je specifičnu vrstu turizma u Hrvatskoj, s pozitivnim i negativnim posljedicama.

Povećanje paušala u Zagrebu nije ispravljanje porezne nepravde, nego samo njeno ublažavanje. Alternativni pristup je ukidanje poreza na dohodak od najma, ali to može samo država. Maksimum koji se trenutno u Zagrebu može napraviti da bi se barem djelomično izbjegao problem s bujanjem apartmana i posljedično smanjivanje fonda nekretnina za stambeni najam je povećanje paušalnog poreza na maksimalnu zakonski dopuštenu razinu. Ako se intenzitet turizma u Zagrebu jako poveća, vjerojatno neće biti dovoljno.