IAKO je Hrvatska među europskim zemljama koje je koronakriza najteže pogodila, cijene stanova u njoj nastavljaju rasti.

Razloga za to ne nedostaje. Tržište nekretnina raste, kamatne stope su niske i postoji višak novca u monetarnom krvotoku. U takvim uvjetima mnogi ljudi odlučuju riješiti stambeno pitanje i novac uložiti u nekretnine, koje se u našem društvu, kako pokazuju istraživanja, ionako doživljavaju kao najsigurnije i najisplativije ulaganje. 

Subvencionirani stambeni krediti napuhuju cijene stanova

No dio zasluga za rast cijena stambenog prostora, upozoravaju stručnjaci, snose i subvencionirani stambeni krediti koji se odobravaju preko državne Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN). Velik interes za APN-ovim kreditima, u kombinaciji s kratkim rokovima za kupnju nekretnine, jedan su od razloga visokih cijena stanova, posebno u Zagrebu. Drugim riječima, državnom intervencijom u stambeno kreditiranje povećava se ionako visoka cijena stanova.

"Državno subvencioniranje kupnje stanova potaklo je glad za stanovima pa su cijene stambenog prostora u nas, pogotovo u Zagrebu, prenapuhane. Cijene stanova na Trešnjevci, primjerice, veće su od cijene stanova u Grazu, što je nelogično i neodrživo s obzirom na našu razinu dohodaka. Dio zasluga za takav rast cijena stambenog prostora snosi i država sa svojim poticajnim modelima, odnosno APN. Time se narušava tržišna utakmica, stvaraju se neravnoteže na tržištu i potiče rentijerstvo", poručuje za Index ekonomski analitičar Damir Novotny. 

Cilj subvencioniranih kredita je da zaustave iseljavanje mladih, ali to se nije dogodilo

Vlasnik agencije Opereta Boro Vujović, pak, upozorava da se krivnja za visoke cijene stambenih kvadrata ne može svaliti samo na APN iako i subvencionirani krediti snose svoj dio odgovornosti za rast cijena stambenih kvadrata. 

"Sve ovisi o tome iz koje perspektive gledate. Nekome tko je preko APN-a riješio stambeno pitanje, APN je dobar. No pitanje je što taj model znači za cijelo tržište. Kada je krenuo program subvencionirane kupnje stanova, cilj je bio da se zaustavi iseljavanje mladih. To se, međutim, nije dogodilo jer za ostanak mladih ne trebaju samo stanovi, nego i posao i dobre plaće. Broj subvencioniranih stambenih kredita je ograničen, a rokovi za kupnju stana su kratki, što pogoduje visokim cijenama jer ljudi nemaju vremena dulje tražiti stan i pogađati se oko cijene. Dakle, nije samo APN zaslužan za rast cijena stanova, nije ni presudan u tome, ali nesumnjivo jest jedan od razloga", pojašnjava za Index Vujović. 

Cijena novih stanova u Zagrebu lani, u jeku koronakrize, skočila je 9 posto

Prema novim podacima državne statistike, prosječna cijena po kvadratu novogradnje u Hrvatskoj u prošloj je godini iznosila 12.724 kune, što je 3.1 posto više nego u pretkriznoj 2019. godini. I dok su, kako pokazuju podaci DZS-a, u ostatku zemlje cijene kvadrata novih stanova lani bile 4.6 posto manje nego godinu ranije te su u prosjeku iznosile 11.198 kuna, u Zagrebu je i u 2020. došlo do velikog skoka cijena novoizgrađenih stanova. Naime, kvadrat novog stana u metropoli lani je u prosjeku iznosio 14.013 kuna, što je 9.2 posto više nego u 2019. To je, kažu stručnjaci, dobrim dijelom posljedica APN-ovih subvencioniranih kredita, većina kojih ionako završava u kupnji stanova u glavnom gradu. 

Brojne su zloupotrebe državnih subvencija

Uz to, dodjela i od države subvencioniranih kredita nije lišena zloupotreba, o čemu su mediji proteklih godina dosta pisali. Bilo je, primjerice, slučajeva da su korisnici subvencioniranih kredita kupovali stanove zbog rješenja svog stambenog pitanja da bi ih potom iznajmljivali ili čak pretvarali u apartmane, koje su onda rentali turistima. Mediji su otkrili i slučajeve u kojima su korisnici subvencioniranih kredita - dakle, onih koje plaćaju svi porezni obveznici - od roditelja kupovali kuće ili stanove, ali i slučajeve da su djeca roditeljima poklanjala vlastiti stan, a potom bi se prijavila za APN-ov kredit. 

> Policijski šef u Splitu iznajmljivao POS-ov stan, on kaže da ne zna ništa o tome

U nizu slučajeva takvi pokušaji nisu prošli, ali u brojnim slučajevima jesu, no to je već naša klasična priča o nedefiniranim i nejasnim pravilima igre, kao i o nedostatku nadzora nad trošenjem novca poreznih obveznika. Problem je što cijenu takvoga ponašanja plaćaju svi porezni obveznici dok se istodobno zacrtani ciljevi stambene politike ne ostvaruju ili ostvaruju samo djelomično.

"APN kakav je danas pregazilo je vrijeme"

Ne čudi stoga što stručnjaci smatraju kako je krajnji trenutak da se APN kao institucija promijeni, a program pomoći građanima u dobivanju krova nad glavom izmijeni i postavi na nove temelje. Hrvatska tu, kažu, ne treba otkrivati toplu vodu, već se samo povesti za praksom kakva postoji u zemljama poput Njemačke ili Austrije, koje također pomažu građanima da riješe svoje stambeno pitanje, ali na potpuno drukčiji način i bez takvih intervencija u tržišne odnose. 

Pored toga, napominje Novotny, APN kakav imamo danas pregazilo je vrijeme i trebalo bi ga ukinuti. Ili barem radikalno transformirati. 

EU preporučuje gradnju socijalnih stanova

"Socijalna funkcija države vidjela bi se onda kada bi država i jedinice lokalne samouprave, što je vani češće, gradile socijalne stanove. Te bi stanove lokalne jedinice potom uz povoljne cijene dugoročno iznajmljivale ljudima koji si ne mogu sami riješiti stambeno pitanje. I EU sugerira takav model. München godišnje izbaci oko tisuću takvih stanova, a velik broj ih se izgradi i u Beču i drugim europskim gradovima", kaže Novotny. 

Dodaje kako tu nije riječ o gradnji nekih novih sirotinjskih geta, već o pametnoj politici razvoja gradova u okviru koje se rješava i stambeno pitanje ljudi koji si ne mogu priuštiti kupnju stambenih kvadrata. Za to je, naravno, potrebno regulirati tržište najma nekretnina, koje se kod nas i dalje u velikoj mjeri odvija u sivoj zoni, a potrebno je ojačati i lokalnu samoupravu. Upravo su lokalne jedinice vani nadležne za rješavanje takvih pitanja i za to osnivaju posebna poduzeća. APN se, s druge strane, kaže naš sugovornik, ne uklapa u takav model rješavanja stambenog pitanja. 

"Kod nas je i dalje previše nepotrebne državne intervencije, čak i na tržištu nekretnina", ocjenjuje Novotny. 

Naravno, pitanje je kako bi u Hrvatskoj funkcionirala izgradnja socijalnih stanova u režiji države odnosno lokalne samouprave obzirom na brojna iskustva zlupotreba sličnih modela. Primjera radi, POS-ovi stanovi su zamišljeni upravo kao socijalni, a imali smo priliku vidjeti niz zloupotreba. Znakovit je primjer HDZ-ovog šefa APN-a Krešimira Žunića koji je od APN-a kupio POS-ov stan.

> HDZ-ov direktor APN-a kupio povlašteni stan od APN-a: "Sram me koliko nemam" 

Subvencije za stambene kredite najviše se koriste u Zagrebu

Vujović, pak, kaže da je hrvatski sustav subvencioniranja stambenih kredita previše centraliziran. Građani uzimaju stambene kredite najviše zbog kupnje stanova u Zagrebu te u Rijeci i Splitu, dok je ostatak zemlje u drugom planu. Izlaz vidi u podijeli novca koji dobiva APN na županijsku razinu, odnosno u tome da svaka županija dobije "svoj APN".

"Cilj je da se ljudi motiviraju na kupnju stanova i izvan Zagreba, a ne da se najveći dio novca potroši na subvencioniranu kupnju stanova u Zagrebu i još par velikih gradova. Tako bi se provela i decentralizacija i potaklo tržište nekretnina i izvan Zagreba", zaključuje Vujović.

U APN-u kažu da sprečavaju zloupotrebe

Reakciju smo tražili i od APN-a. U toj su nam agenciji rekli da dosad nisu dobili prijave građana o zloupotrebama nekretnina kupljenih subvencioniranim kreditima. Dodali su i kako nastoje spriječiti zloupotrebe zbog čega je i izmijenjen Zakon o subvencioniranju. 

"Ukoliko se pojavi potreba, radit će se nove izmjene i dopune zakona, sve kako bi se spriječile potencijalne zlouporabe Zakona o subvencioniranju", stoji u odgovoru APN-a na upit Indexa.  

Dodaju kako su od 2017. do danas zaprimili 18.024 zahtjeva za odobravanjem subvencioniranih stambenih kredita, od čega ih je odobreno 17.515, a odbijeno ili nije realizirano 509. 

U tijeku je, inače, nova runda zaprimanja prijava za APN-ove subvencionirane stambene kredite, za koje je država ove godine izdvojila 50 milijuna kuna. Na natječaj se mogu javiti građani do 45 godina koji u svom vlasništvu nemaju stan ili kuću, a država će im najmanje pet godina plaćati barem 30 posto mjesečne rate stambenog kredita koji će uzeti kod banaka.  

Treba nam novi model rješavanja stambenog pitanja građana

Kakva god sudbina na kraju čekala APN i model subvencioniranih kredita, sve je izglednije da će vlasti - kako na nacionalnoj tako i na lokalnoj razini -  morati razmisliti o novom modelu rješavanja stambenog pitanja građana. Hoće li to biti po modelu razvijenih europskih država i njihovih socijalnih stanova ili tako da se značajno promijeni model subvencioniranja kredita, ili na neki treći način, pokazat će vrijeme. I ideje političkih elita od kojih se očekuje da izađu s konkretnim prijedlozima. 

Ono o čemu će predlagatelji novih rješenja morati voditi računa je da njihovi prijedlozi budu financijski održivi i u skladu s europskom praksom, kao i da se ne ograničavaju samo na građane do 45 godina i tako iz igre izbacuju one starije dobi. 

Što vi mislite? Recite nam u anketi!

*Index koristi third party aplikacije za realizaciju anketa, kako bi smanjili mogućnost manipulacije anketom od strane korisnika, ali i potpuno odagnali mogućnost Indexovih manipulacija rezultatima. Svejedno, online ankete ne mogu se smatrati znanstveno utemeljenima, niti vjerodostojno predstavljaju većinu hrvatske populacije. Index, naime, relativno rijetko posjećuju potpuni idioti, koji pak u ukupnoj hrvatskoj populaciji imaju značajan udio.