KUPNJA nekretnine velik je i stresan korak u životu. Naročito ako se radi o prvom vlastitom domu u koji mnogi ulože životnu ušteđevinu ili se u banci zaduže kreditom na 30 godina. U Zagrebu, kao i u ostatku države, cijene nekretnina su otišle u nebo, a kupcima ne pomažu ni visoke kamatne stope kredita.
Stoga je prva, a mnogima i najbitnija stavka upravo cijena kvadrata, nakon koje dolazi i sama lokacija. No, kod kupnje nekretnine za stanovanje, agenti ističu kako se ne smiju zanemariti ni ostali čimbenici koji će dugoročno utjecati upravo na cijenu. Možda se na prvi pogled fasada na zgradi ne čini bitnom ili plaćaju li susjedi uredno pričuvu, no agenti upozoravaju kako se sve treba pregledati kako kupac ne bi dobio 'mačka u vreći'.
Skriveni troškovi
Prije potrage za idealnom nekretninom kupci moraju imati financijski plan, a ako se stan kupuje na kredit, potrebno se savjetovati s bankom kako bi odredili maksimalni budžet. Osim same cijene nekretnine, tu su i drugi troškovi koji obično variraju od 5 do 8%.
Prije svega porez na promet nekretnina od 3% je gotovo siguran trošak, osim u novogradnji. Uz to dodatna 3% od kupoprodajne cijene uzet će i agencije ako se koriste njihove usluge. Bez agencije, neizbježni su odvjetnički troškovi koji se plaćaju oko 1% plus PDV. Troškovi javnog bilježnika kao i sudske pristojbe za predbilježbu i uknjižbu prava vlasnika iznose dodatnih 200 eura.
Kada se stan kupuje pomoću kredita, tu se krije i dodatni trošak nakon odobrenja. Radi se o solemnizaciji, čiji je trošak proporcionalan iznosu kredita i broju primjeraka koji se solemniziraju. To je postupak ovjere ugovora kod javnog bilježnika, pri čemu se provjerava odgovara li ugovor propisanoj formi. Ako se radi, na primjer, o kreditu u iznosu od 150 tisuća eura, trošak bi mogao biti i oko 600 eura.
Odabir lokacije
Kada se radi o odabiru lokacije, agenti kažu kako ona ovisi o potrebama kupaca, ali i financijskim mogućnostima. Pojam 'dobre' lokacije razlikuje se u segmentu luksuznih nekretnina i tradicionalno popularnih lokacija.
"Govorimo li o tradicionalno popularnim lokacijama, onda su u Zagrebu to uvijek bili Donji Grad, što se promijenilo od potresa, Medveščak, Maksimir, neki dijelovi Trešnjevke, Jarun. U zadnjih par godina, zbog rasta cijena i nedostatka ponude, pogotovo mladi, koji kupuju prvu nekretninu, moraju uzimati u obzir i neke druge, rubnije lokacije.
Uvijek je važno da je lokacija blizu javnog prijevoza ili vlaka, i svih sadržaja potrebnih za život mladih obitelji kao što su škole, vrtići i dom zdravlja", govori nam Lana Mihaljinac Knežević, direktorica agencije za nekretnine Zagreb West.
Provjerite sve od poda do stropa
Kod novogradnje bitno je, kažu, provjeriti kvalitetu zgrade, ali i samog investitora, odnosno izvođača radova. Veliki broj građevinskih tvrtki je u financijskoj krizi ili stečaju pa se zna dogoditi da se investitor upusti u gradnju koja kasni i po godinu dana jer nema sredstava. Zbog toga se često potražuju kapare u velikim postocima kako bi praktički novcima budućih vlasnika završili zgradu. Zbog toga je, napominju, važno, preko službenih institucija provjeriti je li zgrada građena kreditom i je li zemljište pod hipotekom.
"Bitno je provjeriti tko radi zgradu. Ako se kupuje novija zgrada, investitori imaju fotografije plana gradnje, a kupac može tražiti uvid u to kako se nešto gradilo. Bitno je znati i koji su materijali korišteni i koliko je slojeva fasade i izolacije stavljano pri gradnji. Sve je dostupno, no treba tražiti", rekao je Vlatko Mrvoš, direktor agencije za nekretnine Proagent.
Kupnja stana u starijoj gradnji poteže i pitanja posljednje adaptacije te jesu li tada mijenjane instalacije. Detaljno se treba raspitati i o vertikalama poput dimnjaka i glavnim ventilima. Sve pukotine na zidovima i spojevima signaliziraju da je statika nekretnine možda narušena.
"Stan uvijek treba detaljno pregledati, otvoriti oči jer se često dogodi da je stan ušminkan. Može sve izgledati idealno, no ako se vidi vlaga u vanjskim prostorima zgrade, često s tim imaju problema i stanari, pa treba paziti pri pregledavanju stana. Kupcima će puno značiti informacije iz koje je godine zgrada, kada je bila zadnja adaptacija i što se tada mijenjalo.
Treba se raspitati o instalacijama, struji i vodi. Obavezno se informirati o zgradi u kojoj se nalazi stan kao i o susjedima. Također, ne bi bilo loše ni pitati razloge zbog kojih se stan prodaje, pogotovo ako se radi o odličnoj ponudi koju ne prati cijena", kazala nam je Jasminka Biliškov, vlasnica agencije za nekretnine Biliškov.
Stanje zgrade signal je za buduće probleme
Agenti savjetuju kako su uvijek bolje investicije zgrade s liftom, dok su lošije opcije stanovi na višim katovima bez lifta, kao i sutereni. Stan za adaptaciju smatraju dobrom investicijom, no on iziskuje dodatne troškove.
"Pogotovo ako ga kupite po ispodprosječnoj cijeni, jer starogradnje su često na boljim lokacijama od novogradnja, stan možete urediti kako želite, i ne plaćate skupu opremu koja možda uopće ne odgovara. U tom slučaju ipak treba uzeti u obzir da će preuređenje iziskivati dodatan, i ne tako mali, financijski izdatak, koji će ovisiti o tome rade li se samo kozmetički popravci ili potpuna renovacija", objašnjava Mihaljinac Knežević.
Možda se pri kupnji stana ne čini kao bitna stavka, ali agent Mrvoš napominje kako je bitno znati koliki su troškovi održavanja zgrade, pričuva te mjesečne režije.
"Bitno je znati na što se stan grije jer će o tome ovisiti i mjesečni troškovi. Imate primjer da su u novijim zgradama s podnim grijanjem i dobrom izolacijom mjesečni troškovi vrlo niski. Također, bitno se informirati kolika će biti visina režija, a prodavatelj može dati odgovore na sva pitanja."
Napominje kako se problemi često znaju događati zbog plaćanja pričuve.
"Neki stanari ne plaćaju mjesečnu pričuvu i ne drže se zakona. I onda zgrada nema dovoljno novca za eventualne popravke. Sami vlasnici zgrade nisu dovoljno svjesni da su zajednički prostori u zgradi, kao i vanjski dijelovi zgrade poput fasade njihovo zajedničko vlasništvo u koje trebaju ulagati. Neplaćanjem pričuve, novac se ne može skupiti za eventualne popravke i zbog toga se zgrade znaju dovesti u loše stanje."
Čisti papiri nekretnine
Zlatno pravilo uspješne kupnje i zadovoljnog kupca su 'čisti papiri'. Vlasnički list, građevinska i uporabna dozvola te energetski certifikat početak su i kraj svakog ozbiljnog ulaganja u nekretninu. Agenti pozivaju na veliki oprez jer se danas sve lakše upada u zamke papirologije.
Prvi korak je provjera vlasničkog lista koji se, kako kažu, može naći u gruntovnici pa i na internetu. Javni su i zemljišnoknjižni izvaci, a dostupni su na internetu upisom katastarske čestice pojedine nekretnine. Od prodavatelja nekretnine potrebno je zatražiti sve isprave o zgradi i zemljištu koje posjeduje. Potrebno je provjeriti ima li stan na sebi hipoteku ili neki drugi teret te provjeru prava prvokupa.
"Poželjno je još da se zna tlocrt stana jer smo svjedoci da vlasnici stanova sami rade preinake pa se događa da ruše nosive dijelove zgrade, odnosno konstrukcije. Rade proboje i nadvoje, što je vrlo opasno za cijelu zgradu jer se mijenja sama statika zgrade", objasnio je Mrvoš te dodao kako se podaci mogu zatražiti od vlasnika zgrade ili u arhivi Grada Zagreba.
Usklađeni trebaju biti vlasnički list, zemljišnoknjižno stanje i katastar kako bi se dobila potvrda o vlasništvu nekretnine.
"Čest je primjerak da imamo novu i staru izmjeru. Katastar zna imati dvije izmjere i onda se zna desiti da brojevi čestica u zemljišnim knjigama ne odgovaraju onima u katastru. Onda je važno prije svega ishoditi ovjerenje o identifikaciji čestice gdje točno piše da je čestica po staroj izmjeri istovjetna čestici po novoj izmjeri. To je potvrda da se radi o istoj čestici. Jer kad bi netko išao pregledavati na temelju katastra, ne bi dobio vlasnički list i obrnuto."
Prevare u prodaji sve učestalije
Vlasnica agencije Jasminka Biliškov diplomirana je pravnica koja se tijekom svoje tridesetogodišnje karijere u svijetu nekretnina susrela s raznim pokušajima prevara. Kaže kako je bilo svega, od lažiranja vlasničkog lista i osobne iskaznice do tereta nad stanom koji se nije vidio u vlasničkom listu.
"Imali smo slučaj u kojem je unuk htio bez znanja prodati djedovu kuću. Naime, imali su isto ime i prezime i unuk je to iskoristio, dok djed nije ni znao da mu on prodaje kuću. Na kraju smo to na vrijeme otkrili, no puno je čimbenika gdje može doći do prevare.
Može vam reći da stan nije opterećen teretima jer se oni možda i ne vide u vlasničkom listu, ali ih stan ima. Kada netko nekome nešto obeća, to su tereti koji se ne vide u vlasničkom listu, ali postoje u naravi. I za par dana na vratima možete imati osobu koja vam donosi ugovor o zajmu i to je jedan od mogućih problema. Takozvani skriveni tereti", kazala je Biliškov i dodala kako su agencije osigurane od nenamjerne štete i tako pružaju kupcu zaštitu u takvim slučajevima.
Dodaje kako prije kupnje treba pregledati i je li stan u potpunosti legaliziran jer se ponekad dogodi da su prvi vlasnici zatvorili balkone, a da pritom nisu imali dozvolu za radove. Vlasnički list, upozoravaju, mora biti bez plombi, no kredit prodavatelja ne mora biti problematičan. Ugovorom se može naznačiti kako dio iznosa ide banci za pokrivanje kredita, dok ostatak ide na račun prodavatelju.
Kupnja nekretnine zahtijeva pažljivo pravno istraživanje kako bi se izbjegle skupe greške pri jednom od najvažnijih poteza u životu. Međutim, ne smiju se zanemariti ni ostali čimbenici poput kvalitete i održavanja zgrade koji dugoročno mogu uzrokovati probleme koji će kupce skupo koštati. Preporučljivo je pomoć potražiti od odvjetnika ili agencije jer, kažu, jednom kad se ugovor potpiše, nema natrag.