U srijedu je predstavljen novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, za koji je rečeno da će olakšati energetsku obnovu zgrada i ugradnju dizala, a glavni mu je cilj otkloniti postojeću zakonsku prazninu i omogućiti kvalitetno upravljanje zgradama i njihovo održavanje. Prijedlog je predstavilo Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
>> Stiže novi zakon za sve koji žive u zgradama. Mijenja se puno toga
Ovaj zakon donosi brojne promjene, ponajviše u odnosu sustanara unutar stambenih zgrada. Ključna promjena je mogućnost osnivanja suvlasničkih zajednica, što će, kako je Indexu kazao Zdravko Vladanović iz Udruge predstavnika suvlasnika stambenih zgrada grada Zagreba, omogućiti brže i efikasnije rješavanje parničnih postupaka između sustanara, koji su česta pojava posebice u zgradama s više desetaka stanova.
Sustanari bili dvadeset godina na sudu. "Zgrada treba imati status pravnog tijela da bi se smanjila trajanja parnica"
Vladanović je u razgovoru za Index kazao da je mogućnost uspostavljanja suvlasničkih zajednica jedna od najvažnijih točaka novog zakona. Naime, te zajednice vodile bi se kao pravne osobe i imale bi osobni identifikacijski broj (OIB), a on smatra da bi se time riješili brojni problemi, između ostalog, i oni među suvlasnicima stanova koji često završavaju sudskim sporovima, a, kako kaže, znaju trajati i po dvadeset godina.
"Na taj način će zgrada dobiti status pravne osobnosti, a to je važno zbog ubrzavanja sudskih i upravnih postupaka te olakšavanja sudjelovanja zajednice sustanara u pravnom prometu. Ja sam jedan od onih brojnih koji imaju gorko iskustvo s nepostojanjem OIB-a u pravnom sudskom postupku u parnici koja je trajala 21 godinu i trajala bi još 20 godina da nismo shvatili da tome nema kraja i da je bez OIB-a gotovo nemoguće nastupati u pravnom procesu.
U zgradi koja ima 140 stambenih jedinica dovoljno je da jedan suvlasnik može pokrenuti parnicu za zajednički interes, recimo, oko poslovnog prostora. On, primjerice, sa svojim OIB-om može biti tužitelj, ali snosi ekonomske i financijske posljedice ako u parnici ne uspije. Zašto bi netko na sebe preuzeo borbu i troškove?
Mi smo prakticirali da se prikupi što više punomoći suvlasnika kako bi bilo što više tužitelja te se onda dođe do brojke od 100 potpisa, dakle, 100 tužitelja u jednoj parnici. Kako životni ciklus podrazumijeva brojne promjene poput prodaje stanova, otuđenje, ostavinske rasprave, a ročišta se održavaju par puta godišnje, uvijek se dogodi da svaki put na tih sto ljudi bude barem jedna osoba koja više nije vlasnik tog stana.
Tako se sudski postupci razvlače i po dvadeset godina s troškovima preko 60 tisuća eura, a sve zato što zgrada nije mogla nastupiti jedinstveno. Ovim zakonom zajednice će na sudu moći biti jedinstven pravni subjekt. Ljudi koji nisu prošli takve višegodišnje parnice ne mogu to razumjeti", kazao nam je.
"U skorijoj će budućnosti većina zgrada morati biti samoodrživa"
Novi zakon propisuje minimalnu visinu zajedničke pričuve koja iznosi 0.36 eura po četvornom metru. Vladanović kaže da ima i puno parnica koji se vode u ovršnom postupku zbog neplaćanja pričuve. "Dosadašnji propisi davali su mogućnost izuzimanja vlasnika iz suvlasničke zajednice u slučaju da on ne plaća pričuvu ili se grubo odnosi prema zajednici. Ipak, takve odluke su se događale vrlo rijetko", kazao nam je.
Smatra da će novi zakon bitno olakšati sudjelovanje u postupcima energetske obnove zgrada i sudjelovanje u raznim natječajnim postupcima koji su došli do izražaja nakon potresa u Zagrebu.
"Energetska potreba naglašena je zato što se ozbiljno priča o dekarbonizaciji stambenih zgrada. To znači da će zgrade u skorijoj budućnosti, a čak se spominje i desetak godina, morati energetski postati samoodržive, odnosno da će svaka zgrada morati imati svoje izvore energije. To je jedna jako teško zamisliva situacija, ali zaštite prirode mora biti. Država mora usmjeravati da se odluke mogu donositi lakše i jednostavnije", kazao je.
"Suvlasnici moraju znati koji je dio privatni, a koji javni. Ne plaća se svaka šteta iz pričuve"
Vladanović kaže da od zakona ne treba očekivati spektakularne rezultate u smislu mikrokapilarnog rješavanja brojnih pitanja u sustanarskim zajednicama. "Nije zakonodavac taj koji će to urediti. Ispod zakona će biti pravilnik, pa i drugi odnosi, ali najvažniji dokument će svakako biti međuvlasnički ugovor kojim će se detaljno uređivati pitanja poput onih kako se treba odnositi prema pričuvi, koliki je iznos pričuve, koliko je ona zapravo potrebna i što je privatno, a što nije.
Moramo znati da je u javnosti dosta nejasno gdje je granica zajedničkog dijela koji se plaća iz pričuve, a gdje privatnog. Tu je granicu moguće urediti međuvlasničkim ugovorom. Ovo je jako važno jer često dolazi do neravnomjernog korištenja sredstava iz pričuve u onom dijelu kada se, primjerice, radi o izlijevanju vode iz odvodnih cijevi, što se često prijavljuje kao zajednički trošak.
No ako je sifon procurio i napravio štetu u stanu ispod, radi se o privatnim stanovima. Međutim, stanari tada često štetu prijavljuju kao zajednički kvar pa se sanacija financira iz pričuve.
Ljudi ne razumiju i misle da je stan osiguran, ali nije, osigurani su zajednički dijelovi zgrade. Statistika kaže da je samo deset posto stanova u Hrvatskoj osigurano. Tu je potrebno razvijati suvlasničku svijest i da svatko treba odgovarati za svoj dio", kazao nam je Vladanović.
Jedna od bitnijih stvari koje je Vladanović također istaknuo je kontrola pretvorbe poslovnih stanova u stambene jedinice. To je posebno važno u posljednja dva mjeseca kada smo svjedoci sve većem broju pretvorbi poslovnih prostora u stambene jedinice koje vlasnici stanova pretrpavaju stranim radnicima.
"To je isto važno pitanje koje se postavilo kao realna životna situacija. Poslovni stanovi pretvaraju se u stambene jedinice. Trenutno radim i na prijedlogu za to. Nehumano je staviti trideset ljudi u sto kvadrata i tome treba stati na kraj", zaključio je.
Što se još mijenja?
Uz navedeno, zakon propisuje redovito i izvanredno održavanje zgrada, a u izvanrednom, uz ine, predviđa promjene oko hitnih popravaka i održavanja, za koje je potrebna suglasnost petine suvlasnika, i nužnih popravaka za koje se traži suglasnost trećine suvlasnika.
Kod hitnog popravka predstavnik suvlasnika je dužan, nakon otklanjanja problema, pribaviti potpise petine suvlasnika kako bi se osiguralo da su popravci doista obavljeni na zajedničkim dijelovima zgrada.
Također, predviđena je i obaveza suvlasnika da osiguraju zajedničke dijelove zgrade od osnovnih rizika, odnosno od požara, oluja, udara groma, izlijevanja vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi, kao i odgovornost za štetu prema trećim osobama. Izbjegnuta je obaveza nametanja osiguranja od potresa jer predlagač smatra da bi to previše financijski opteretilo građane suvlasnike zgrada.
Jedan od prijedloga zakona je uvođenje odredbe o prinudnom upravitelju, kojeg imenuje gradonačelnik ako to nisu učinili suvlasnici, te uvođenje odredbe o prinudnom predstavniku suvlasnika, kojeg imenuje upravitelj ako to nisu napravili suvlasnici.